กฎหมายขายฝากในอดีตมีช่องโหว่ให้นายทุนนอกระบบเอาเปรียบประชาชนที่เดือดร้อน ทั้งการคิดดอกเบี้ยที่เกินกฎหมายกำหนด ระยะเวลาการไถ่ถอน หรือ การเอาเปรียบด้านการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝาก โดนนายทุนนอกระบบใช้เล่ห์เหลี่ยมยึดที่ดินทำกิน จึงเกิดการแก้ไขและเพิ่มข้อกฎหมาย ออกเป็น กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ พ.ศ. 2562 หรือมีชื่อเต็มว่า “พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒” วันที่ 15 เมษายน พ.ศ.2562 และ ประกาศลงราชกิจจานุเบกษา วันที่ 16 เมษายน พ.ศ.2562 เพื่อคุ้มครองประชาชนผู้ขายฝากมากขึ้น

การได้รับความคุ้มครองจากกฎหมายขายฝาก
ต้องจดทะเบียนสัญญาขายฝากอย่างถูกต้อง

มาตรา 8 หนังสือสัญญาขายฝาก ต้องประกอบด้วย ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา, รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก, ราคาที่ขายฝาก, จำนวนสินไถ่, วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่ แต่หากข้อมูลไม่ครบถ้วน ผู้ใดจะมาอ้างเหตุที่ข้อมูลไม่ครบว่าทำให้สัญญาขายฝากเป็นโมฆะไม่ได้
*สินไถ่จะสูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณแล้ว ดอกเบี้ยจะคิดเหมือนการกู้ยืม คือ ห้ามเกินร้อยละสิบห้าต่อปี (ดอกเบี้ยห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน)

อ่านเพิ่มเติม : กฎหมายขายฝาก ปี 2562 ฉบับใหม่ล่าสุด เจาะทุกประเด็น สรุปทุกมาตรา

1. การจดทะเบียน สัญญาขายฝาก

การขายฝาก ต้องทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น หากไม่ทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน หรือไปทำกันเองกับนายทุน จะถือว่าการขายฝากเป็นโมฆะ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระบุให้ชัดเจนว่าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย โดย หนังสือสัญญาขายฝาก ต้องประกอบด้วย ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา (ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก), รายการทรัพย์สินที่ขายฝาก (เช่น โฉนดที่ดิน บ้าน อาคาร), ราคาที่ขายฝาก, จำนวนสินไถ่, วันที่ขายฝากและระยะเวลาที่จะขายฝาก

2. การขยายระยะเวลาไถ่ จาก สัญญาขายฝาก

กฎหมายขายฝาก มาตรา 10 : “สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปีมิได้ ในกรณีที่กำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปี ให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่มีเวลาหนึ่งปี หรือสิบปี แล้วแต่กรณี แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่”

สรุป : มาตรา 10 การขายฝากต้องมีระยะเวลาขั้นต่ำที่ 1 ปี และ สูงสุดที่ 10 ปี โดยผู้ขายฝากสามารถมาไถ่ก่อนครบกำหนดเมื่อไรก็ได้ หากมีการขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้นับรวมระยะเวลาขายฝากทั้งหมดต้องไม่เกิน 10 ปี ตั้งแต่วันที่ทำสัญญาครั้งแรก

3. การไถ่ถอน สัญญาขายฝาก

กฎหมายขายฝาก มาตรา 18 : “ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กำหนดในพระราชบัญญัตินี้ โดยอาจชำระสินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝาก หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากทรัพย์สินนั้น โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้”

สรุป : มาตรา 18 ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์ที่ขายฝากได้ตลอดเวลาภายในกำหนดของสัญญาขายฝาก โดยชำระสินไถ่ให้ผู้ซื้อฝาก หรือ หากไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้ ก็สามารถไปชำระสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์/สำนักงานที่ดินจังหวัด/สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝากได้ เมื่อชำระสินไถ่แล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นจะตกกลับคืนเป็นของผู้ขายฝากทันที

ค่าธรรมเนียมการขายฝากที่ดิน เกี่ยวข้องด้วยกันทั้ง สำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน) และ กรมสรรพากร เป็นค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายจดทะเบียนขายฝากที่ดินที่สำนักงานที่ดิน เป็นการจ่ายครั้งเดียวตลอดสัญญา

ส่วนที่ 1 :  จะประกอบด้วย ค่าคำขอจดทะเบียนขายฝาก และ ค่าธรรมเนียมของการขายฝากจะเท่ากับ 2% ของวงเงินขายฝากหรือราคาราชการของที่ดิน แล้วแต่ว่าอย่างใดจะสูงกว่า

ส่วนที่ 2 : ค่าภาษีของกรมสรรพากร ประกอบด้วย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าอากรแสตมป์ 0.5% และ หากถือครองน้อยกว่า 5 ปี จะมีภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% (หากถือครองเกิน 5 ปี หรือ มีชื่ออาศัยในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะนี้)

มิตรเมืองไทย ขอนำเสนอ การขายฝาก ที่ถูกต้องตามกฎหมาย ดอกเบี้ยถูก เพื่อช่วยเหลือประชาชน ชาวบ้าน ที่ถูกเอาเปรียบจากนายทุนนอกระบบ เพื่อช่วยเหลือเจ้าของกิจการ ที่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนสถาบันการเงินธนาคารได้ โดยคิดอัตราถูกที่สุดเริ่มที่ 0.75% ต่อเดือน ไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน ผ่านกลุ่มนายทุนที่ไม่เอาเปรียบ เพื่อตอบแทนสังคมให้น่าอยู่ยิ่งขึ้น

1. ติดต่อทีมงานมิตรเมืองไทย ได้หลากหลายช่องทาง
   Line id : @mmthai
   โทร 097-963-2951
2. ส่งรายละเอียดทรัพย์ที่ต้องการทำสัญญาขายฝาก และ วงเงินที่ต้องการ
3. เป็นการประเมินโฉนดที่ดิน ที่ต้องการนำมาขายฝาก มาให้ทางทีมมิตรเมืองไทย พิจารณา ถึงมูลค่าของที่ดินแปลงนั้นๆ โดยสามารถใช้ได้ 2 วิธีในการดูมูลค่าคือ
   1. ประเมินจากราคาราชการ หรือ กรมธนารักษ์
   2. ประเมินจากราคาซื่อขายตลาด โดยใช้บริษัทมาตรฐานธนาคารในการประเมิน
4. แจ้ง พิจารณาวงเงินที่อนุมัติได้ และ นัดไปดำเนินการจดทะเบียน ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน ที่โฉนดที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่
5. จดทะเบียนขายฝาก และ รับเงินทุนทันทีครบทั้งจำนวน

*สัญญาขายฝาก จะเป็นสัญญาที่กรมที่ดินกำหนด โดย ผู้กู้ยังคงสามารถอาศัย ใช้ประโยชน์ เก็บค่าเช่า เก็บพืชผล บนที่ดินของตนได้ตลอดอายุสัญญาขายฝาก และ การขายฝากที่ถูกต้องจะทำกับกรมที่ดินเท่านั้น

เริ่มต้นเพียง 0.75% ไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน
ช่วยเหลือผู้ต้องการเงินทุนอย่างจริงใจ

ทำสัญญา และ รับเงิน ณ สำนักงานที่ดิน ปลอดภัย ไว้ใจได้ ถูกต้องตามกฎหมาย 100%
ไม่เช็คเครดิต และ สเตทเมนท์ ไม่จำกัดอาชีพ และ รายได้
ไม่มีนโยบายยึดทรัพย์
บริการเป็นมิตร พร้อมให้คำปรึกษา ฟรี

โทรหาเรา : 097 963 2951 
Line : @mmthai (มี @ ด้วย) ติดต่อได้ตลอด 24 ชั่วโมง
อ่านรายละเอียดเพิ่มเติม : www.mitrmuangthai.com