ขายฝาก เป็นนิติกรรมที่เข้าถึงแหล่งเงินทุน ที่มีความนิยมในสังคมไทยตั้งแต่อดีตจนถึงในปัจจุบัน แต่เนื่องจากการขายฝากมีลักษณะการทำธุรกรรมที่เป็นเอกลักษณ์และมีความซับซ้อน จึงมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายฝากเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ขายฝาก (เจ้าของทรัพย์ผู้ต้องการเงินทุน) และ ผู้ซื้อฝาก (นายทุนผู้ให้เงินทุน) ในกรณีที่เกิดข้อพิพาทหรือความขัดแย้ง ซึ่งเป็นกฎหมายขายฝากที่ได้รับการจัดทำขึ้นเพื่อรักษาความเป็นธรรมและเพื่อป้องกันการกระทำที่เอาเปรียบในการขายฝาก โดยกฎหมายขายฝากฉบับใหม่ล่าสุดนี้จะกำหนดเงื่อนไขและข้อกำหนดต่างๆ เพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการขายฝาก เช่น การกำหนดเงื่อนไขการขายฝาก การขยายสัญญาขายฝาก องค์ประกอบของสัญญาขายฝาก การไถ่สัญญาการขายฝาก ฯลฯ
แต่เดิมนั้น กฎหมายขายฝาก ได้มีการระบุไว้ใน หมวด 4 การซื้อขายเฉพาะบางอย่าง
ส่วนที่ 1 ขายฝาก มาตรา 491 ถึง มาตรา 502 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่กฎหมายขายฝากเดิมก็มีช่องโหว่ให้นายทุนนอกระบบเอาเปรียบประชาชนที่เดือดร้อน ทั้งการคิดดอกเบี้ยที่เกินกฎหมายกำหนด การบังคับให้ใช้หนี้ในระยะสั้นมาก หรือ การเอาเปรียบด้านการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝาก ทำให้การขายฝากเป็นที่น่ากลัวในสังคม เนื่องจากโดนนายทุนนอกระบบเอาเปรียบจนถูกยึดที่ดินทำกิน จึงเกิดการแก้ไขและเพิ่มข้อกฎหมาย ออกเป็น กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ พ.ศ. 2562 หรือมีชื่อเต็มว่า “พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒” วันที่ 15 เมษายน พ.ศ.2562 และ ประกาศลงราชกิจจานุเบกษา วันที่ 16 เมษายน พ.ศ.2562 เพื่อคุ้มครองประชาชนผู้ขายฝากมากขึ้น และ สร้างความเป็นธรรมมากขึ้นในสังคม
ทีมงานมิตรเมืองไทย ขอสรุปข้อกฎหมายขายฝากฉบับใหม่ ฉบับล่าสุด พ.ศ.2562 เป็นภาษาที่เข้าใจง่าย ให้โดยตามความเข้าใจรายมาตรา เพื่อเพิ่มความมั่นใจให้ผู้ขายฝาก (เจ้าของทรัพย์ที่ต้องการเงินทุน) ว่าได้รับความคุ้มครองหากจดทะเบียนขายฝากถูกกฎหมาย
หลักสำคัญของ กฎหมายขายฝาก ฉบับใหม่ คือ เพิ่มความเป็นธรรมให้กับผู้ขายฝาก ลดการเอาเปรียบจากนายทุน เช่น สัญญาขายฝากต้องมีระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี แต่ไม่มากกว่า 10 ปี อัตราดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนก่อนกำหนดได้ และกรรมสิทธิจะกลับคืนเป็นของผู้ขายฝากทันทีที่ชำระเงินสินไถ่
ทั้งนี้ บทความนี้เป็นการสรุปโดยสังเขปตามความเข้าใจเบื้องต้น หากต้องการรายละเอียดความเข้าใจเชิงลึก ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเป็นรายกรณีไป
มาตรา ๑ พระราชบัญญัตินี้เรียกว่า “พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒”
มาตรา ๒ พระราชบัญญัตินี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป เว้นแต่บทบัญญัติในมาตรา ๑๘ ในส่วนที่กำหนดให้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝาก ให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา
สรุป : กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ พ.ศ. 2562 เรียกชื่อทางราชการว่า “พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒” ประกาศให้เริ่มใช้ในวันที่ 17 เมษายน พ.ศ. 2562 เว้นแต่ส่วนที่กำหนดการวางทรัพย์เพื่อไถ่ถอนการขายฝากที่กรมที่ดินจังหวัดหรือกรมที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก ให้เริ่มใช้หลังจาก 180 วันนับจากวันที่ 16 เมษายน พ.ศ. 2562
มาตรา ๓ ให้ยกเลิกมาตรา ๑๙ แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๒๘ และให้โอนหน้าที่และอำนาจของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอ ผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ ซึ่งมีอยู่ตามประมวลกฎหมายที่ดินก่อนวันที่พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๒๘ ใช้บังคับ ไปเป็นหน้าที่และอำนาจของข้าราชการสังกัดกรมที่ดินที่ปฏิบัติหน้าที่ที่อำเภอตามที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด
- สรุป : เกี่ยวกับการโอนหน้าที่และอำนาจในประมวลกฎหมายที่ดิน ไปเป็นอำนาจของข้าราชการสังกัดกรมที่ดินที่ปฏิบัติหน้าที่ที่อำเภอตามที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด
มาตรา ๔ ในพระราชบัญญัตินี้
“ขายฝาก” หมายความว่า ขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
“ผู้ขายฝาก” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งเป็นผู้ขายตามสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยหรือผู้รับโอนสิทธิในการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก
“ผู้ซื้อฝาก” หมายความว่า ผู้ซื้อตามสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย หรือทายาทของผู้ซื้อฝากเดิม หรือผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝาก แล้วแต่กรณี
“เกษตรกรรม” หมายความว่า เกษตรกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
“ที่อยู่อาศัย” หมายความว่า อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างและหรือที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัยหรือเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะได้ใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการงานด้วยหรือไม่ก็ตาม
- สรุป : มาตรา 4 ระบุขอบเขตการขายฝาก ที่ กฎหมายขายฝาก ที่ดินฉบับใหม่ พ.ศ.2562 นี้บังคับใช้ คือ กฎหมายขายฝากฉบับใหม่นี้จะบังคับใช้เฉพาะการขายฝาก ที่เป็น ขายฝากที่ดินเกษตรกรรม และ ขายฝากที่อยู่อาศัย เท่านั้น และผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ใช่นิติบุคคล
คำว่า “เกษตรกรรม” ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ หมายความว่า การทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำนาเกลือ เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และกิจการอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
คำว่า “ที่อยู่อาศัย” หมายความว่า อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างและหรือที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัยหรือเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย โดยที่อยู่อาศัยจะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจการงานด้วยก็ได้
มาตรา ๕ ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยรักษาการตามพระราชบัญญัตินี้
หมวด ๑ : บททั่วไป
————————-
มาตรา ๖ การขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือการขายฝากที่อยู่อาศัยซึ่งผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา ให้ใช้บังคับตามพระราชบัญญัตินี้ เว้นแต่การใดที่มิได้บัญญัติไว้เป็นการเฉพาะหรือบัญญัติไว้เป็นประการอื่นในพระราชบัญญัตินี้ ให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ไม่ว่าในสัญญาขายฝากจะกำหนดไว้เป็นประการใดหรือมีข้อตกลงเป็นประการใด และไม่ว่าพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนว่าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัยหรือไม่ก็ตาม ถ้าตามข้อเท็จจริงในขณะที่ขายฝากปรากฏว่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ขายฝากเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ใช้บังคับตามพระราชบัญญัตินี้
ข้อตกลงใดที่ขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัตินี้ไม่ว่าจะมีอยู่ในสัญญาขายฝากหรือทำเป็นข้อตกลงต่างหาก ให้ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ
- สรุป : มาตรา 6 กฎหมายขายฝากที่ดินฉบับใหม่ พ.ศ.2562 นี้บังคับใช้เฉพาะการขายฝาก ที่เป็น ขายฝากที่ดินเกษตรกรรม หรือ ขายฝากที่อยู่อาศัย เท่านั้น และผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดาเท่านั้น หากการขายฝากใดที่ไม่ใช่ตามที่บัญญัติไว้นี้ ให้ใช้กฎหมายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เกี่ยวกับการขายฝากมาบังคับใช้โดยอนุโลม ยกตัวอย่างเช่น การที่ผู้ขายฝากเป็นนิติบุคคล หรือ การขายฝากที่ดินประกอบอุตสาหกรรม
ถ้าจดทะเบียนขายฝากกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดินแล้ว หากข้อเท็จจริงว่าเป็นที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นที่ดินเกษตรกรรมหรือเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ให้บังคับใช้ตามกฎหมายขายฝากที่ดินฉบับนี้ด้วย
ถ้ามีข้อตกลงอื่นที่ขัดแย้งกับกฎหมายขายฝากที่ดินฉบับนี้ไม่ว่าจะอยู่ในสัญญาขายฝากหรือข้อตกลงต่างหากให้ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ
มาตรา ๗ การขายฝาก ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ
ในการจดทะเบียนของพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนให้ชัดเจนว่าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย
- สรุป : มาตรา 7 การขายฝาก ต้องทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น หากไม่ทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน จะถือว่าการขายฝากเป็นโมฆะ และให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระบุให้ชัดเจนว่าเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย
มาตรา ๘ หนังสือสัญญาขายฝาก อย่างน้อยต้องมีรายการดังต่อไปนี้
(๑) ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา
(๒) รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก
(๓) ราคาที่ขายฝาก
(๔) จำนวนสินไถ่
(๕) วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหน้าที่ตรวจสอบหนังสือสัญญาขายฝากว่ามีรายการครบถ้วนตามวรรคหนึ่ง แต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ผู้ใดจะอ้างว่าสัญญาเป็นโมฆะเพราะเหตุมีรายการไม่ครบถ้วนตามวรรคหนึ่งมิได้
จำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี คำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่
ไม่ว่าในสัญญาจะมีข้อความระบุไว้เป็นประการใด หากผู้ซื้อฝากได้รับเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นใดอันอาจคำนวณเป็นเงินได้จากผู้ขายฝากอันเนื่องมาจากการซื้อฝาก รวมทั้งค่าตอบแทนที่ผู้ซื้อฝากได้รับจากการให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ขายฝากตามมาตรา ๑๓ วรรคสอง ให้ถือว่าเงิน ทรัพย์สิน ประโยชน์ หรือค่าตอบแทนนั้นเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ได้ชำระแล้ว
เพื่อประโยชน์ในการอำนวยความสะดวกแก่ประชาชนและคุ้มครองผู้ขายฝาก กรมที่ดินจะจัดให้มีแบบพิมพ์เพื่อใช้ในการทำสัญญาขายฝากก็ได้
- สรุป : มาตรา 8 หนังสือสัญญาขายฝาก ต้องประกอบด้วย ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา, รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก, ราคาที่ขายฝาก, จำนวนสินไถ่, วันที่ขายฝากและกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่ แต่หากข้อมูลไม่ครบถ้วน ผู้ใดจะมาอ้างเหตุที่ข้อมูลไม่ครบว่าทำให้สัญญาขายฝากเป็นโมฆะไม่ได้
*สินไถ่จะสูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณแล้ว ดอกเบี้ยห้ามเกินร้อยละสิบห้าต่อปี (ดอกเบี้ยห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน)
**หากผู้ซื้อฝาก (นายทุน) ได้รับเงิน ทรัพย์สิน ประโยชน์ที่สามารถคำนวณเป็นตัวเงินได้ จากผู้ขายฝาก ที่เกี่ยวข้องกับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์นี้ เช่น การเก็บเกี่ยวผลผลิตในที่ดินการเกษตร เป็นต้น ให้ถือว่าเป็นเงินส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ได้รับแล้ว
**หากผู้ซื้อฝาก (นายทุน) ได้รับเงิน เช่น ค่าเช่า จากบุคคลอื่นที่เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มาขายฝากนี้ เป็นต้น ให้ถือว่าเป็นเงินส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ได้รับแล้ว
มาตรา ๙ สัญญาซื้อขายที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่มีเงื่อนไขจะขายคืนมีคำมั่นว่าจะขาย หรือมีสัญญาจะขายคืน หรือเงื่อนไขอื่นในทำนองเดียวกัน ให้ถือว่าเป็นสัญญาขายฝากตามพระราชบัญญัตินี้ และตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้
- สรุป : มาตรา ๕ ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยรักษาการตามพระราชบัญญัตินี้มาตรา 9 หากสัญญาซื้อขายที่ดิน ที่เป็นการซื้อขายที่ดินเกษตรกรรม หรือ ซื้อขายที่อยู่อาศัย แต่มีเงื่อนไขหรือสัญญาว่าจะขายคืน หรือ ในทำนองเดียวกัน ให้ถือว่ากฎหมายขายฝากฉบับใหม่ พ.ศ.2562 นี้บังคับใช้ได้ด้วย
มาตรา ๑๐ สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปีมิได้ ในกรณีที่กำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปี ให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่มีเวลาหนึ่งปี หรือสิบปี แล้วแต่กรณี แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่
ในกรณีที่ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ และจำนวนสินไถ่กำหนดไว้สูงกว่าราคาที่ขายฝาก ให้ลดสินไถ่ในส่วนที่สูงกว่านั้นลงตามอัตราส่วนของระยะเวลาไถ่ที่ลดลง แต่ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกินร้อยละสองต่อปีของจำนวนราคาที่ขายฝากคำนวณตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ก่อนถึงกำหนดเวลาไถ่ แต่ในกรณีที่มีการวางทรัพย์ ผู้วางทรัพย์ต้องวางทรัพย์ตามจำนวนสินไถ่ที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยไม่ตัดสิทธิคู่กรณีที่จะเรียกร้องส่วนลดหรือค่าเสียโอกาสคืนในภายหลัง
ในกรณีที่มีการขยายกำหนดเวลาไถ่ ระยะเวลาที่ขยายเมื่อรวมกับระยะเวลาเดิมแล้วต้องไม่เกินสิบปี
- สรุป : มาตรา 10 ระบุถึงระยะเวลาของสัญญาขายฝาก ว่า การขายฝากต้องมีระยะเวลาขั้นต่ำที่ 1 ปี และ สูงสุดที่ 10 ปี โดยผู้ขายฝากสามารถมาไถ่ก่อนครบกำหนดเมื่อไรก็ได้
การไถ่ถอนก่อนกำหนด หากมีส่วนต่างของราคาขายฝากกับสินไถ่ให้คำนวณลดตามอัตราส่วน ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ร้อยละ 2 ต่อปี แต่ถ้าในกรณีที่ต้องไถ่ถอนโดยวิธีวางทรัพย์ที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายฝากต้องนำเงินมาไถ่ถอนคืนที่สำนักงานที่ดินตามจำนวนที่ระบุในสัญญาขายฝาก และมีสิทธิไปเรียกร้องกับผู้ซื้อฝากในภายหลัง
หากมีการขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้นับรวมระยะเวลาขายฝากทั้งหมดต้องไม่เกิน 10 ปี ตั้งแต่วันที่ทำสัญญาครั้งแรก
มาตรา ๑๑ ให้คดีที่มีข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภคตามกฎหมายว่าด้วยวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค โดยให้ถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค
- สรุป : มาตรา 11 หากมีข้อพิพาทเกี่ยวกับการขายฝาก ให้ถือเป็นคดีผู้บริโภค
หมวด ๒ : สิทธิและหน้าที่ของผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก
————————-
มาตรา ๑๒ ภายใต้บังคับมาตรา ๑๓ ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาซึ่งประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ทั้งนี้ โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้แก่ผู้ซื้อฝาก ในการนี้ให้ดอกผลที่งอกจากทรัพย์สินที่ขายฝากในระหว่างการขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝาก
ผู้ขายฝากต้องรักษาและสงวนทรัพย์สินที่ขายฝากอย่างวิญญูชนพึงรักษาหรือสงวนทรัพย์สินของตนเอง
มาตรา ๑๓ ในกรณีที่ในวันที่ขายฝากผู้ขายฝากได้ให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ขายฝากเพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว การขายฝากย่อมไม่กระทบต่อสิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินดังกล่าว และให้ค่าตอบแทนที่ได้รับเป็นของผู้ขายฝาก
ในระหว่างการขายฝาก คู่สัญญาอาจตกลงกันเป็นหนังสือให้ผู้ขายฝากมีสิทธินำทรัพย์สินที่ขายฝากให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์เพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัย โดยจะกำหนดให้ค่าตอบแทนตกเป็นของผู้ขายฝากหรือผู้ซื้อฝากก็ได้ ถ้าไม่ได้มีการตกลงกันดังกล่าว ผู้ขายฝากมีสิทธิให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้และให้ค่าตอบแทนที่ได้รับเป็นของผู้ซื้อฝาก แต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด สิทธิของบุคคลอื่นดังกล่าวให้สิ้นสุดลงเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่และไม่มีการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากทั้งนี้ ให้นำความในมาตรา ๑๒ วรรคสอง มาใช้บังคับกับผู้ขายฝากและผู้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินดังกล่าวด้วยโดยอนุโลม
- สรุป : มาตรา 12, 13 ผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝากตลอดระยะเวลาที่ขายฝาก หมายความว่า ผู้ขายฝากยังคงสามารถอาศัย เก็บเกี่ยวผลประโยชน์ ประกอบการเกษตร เก็บค่าเช่าจากบุคคลอื่น(ที่เช่าอยู่แล้ว) ได้ในที่ดินที่นำมาขายฝากนี้ตลอดระยะเวลาขายฝาก และหากผู้ขายฝากให้ผู้อื่นที่ใช้ประโยชน์อยู่ก่อนวันทำสัญญาขายฝากก็ยังสามารถใช้ประโยชน์อยู่ได้ โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้กับผู้ซื้อฝากใดๆ แต่ผู้ขายฝากต้องควรรักษาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้คงสภาพเดิม ตลอดระยะเวลาขายฝาก
*ในระหว่างสัญญาขายฝาก ทั้งผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝาก สามารถตกลงได้ว่าจะให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ได้หรือไม่ ค่าตอบแทนจะเป็นของฝ่ายใด หากไม่ได้ตกลง ค่าตอบแทนจะเป็นของผู้ซื้อฝาก แต่สิทธิของบุคคลอื่นจะสิ้นสุดลงเมื่อพ้นกำหนดสัญญาขายฝากและไม่มีการไถ่ถอน
มาตรา ๑๔ สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินอาจโอนกันโดยทางนิติกรรมหรือตกทอดแก่ทายาทได้
ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ทั้งปวง
- สรุป : มาตรา 14 ผู้ขายฝากสามารถโอนสิทธิในการไถ่ถอนให้บุคคลอื่นหรือตกทอดสิทธิให้แก่ทายาทได้ และ ผู้รับโอนจะต้องรับผิดชอบในสิทธิและหน้าที่ทั้งปวง
มาตรา ๑๕ สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินจะพึงใช้ได้ต่อผู้ซื้อฝากเดิม ทายาทของผู้ซื้อฝากเดิมหรือผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝาก แล้วแต่กรณี
- สรุป : มาตรา 15 ผู้ขายฝากสามารถใช้สิทธิในการไถ่ถอนการขายฝากได้กับผู้ซื้อฝากเดิม ทายาทของผู้ซื้อฝากเดิม หรือ บุคคลอื่นที่ผู้ซื้อฝากได้โอนสิทธิในการรับซื้อฝากให้ แล้วแต่กรณี
มาตรา ๑๖ ก่อนพ้นกำหนดเวลาไถ่ ผู้ซื้อฝากต้องไม่ก่อภาระใด ๆ เหนือทรัพย์สินที่ขายฝากอันอาจกระทบสิทธิของผู้ขายฝากตามพระราชบัญญัตินี้
- สรุป : มาตรา 16 ก่อนครบกำหนดไถ่ ระหว่างสัญญาขายฝาก ผู้ซื้อฝากห้ามนำที่ดินที่ขายฝาก ไปก่อหนี้หรือภาระใดๆ
มาตรา ๑๗ ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่าสามเดือนแต่ไม่มากกว่าหกเดือน ให้ผู้ซื้อฝากแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝากเพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมทั้งแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ในกรณีที่ผู้แจ้งมิใช่ผู้ซื้อฝากเดิม ต้องแจ้งไปด้วยว่าผู้ขายฝากจะต้องไถ่กับผู้ใดและสถานที่ที่จะต้องชำระสินไถ่
ในกรณีที่ผู้ซื้อฝากไม่ได้ดำเนินการแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้ขายฝากภายในระยะเวลาที่กำหนดตามวรรคหนึ่งหรือมิได้ส่งสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ภายในหกเดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก โดยผู้ขายฝากมีหน้าที่ชำระสินไถ่ตามจำนวนที่กำหนดไว้ในสัญญา
- สรุป : มาตรา 17 ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน ระหว่าง 3 – 6 เดือน ผู้ซื้อฝากต้องส่งหนังสือแจ้งเตือนผู้ขายฝากให้ทราบว่าจะครบกำหนดขายฝากแล้ว หากผู้ซื้อฝากได้โอนสิทธิการซื้อฝากให้บุคคลอื่น ต้องแจ้งผู้ขายฝากด้วยว่าให้ไถ่ถอนกับผู้ใดและสถานที่ใด หากผู้ซื้อฝากไม่ได้แจ้งเป็นหนังสือส่งไปยังผู้ขายฝากในกำหนด ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้อีก 6 เดือนนับจากวันครบกำหนดไถ่ในสัญญาขายฝาก
มาตรา ๑๘ ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กำหนดในพระราชบัญญัตินี้ โดยอาจชำระสินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝาก หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากทรัพย์สินนั้น โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้
ในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่อาจใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝากได้ไม่ว่าด้วยเหตุใดอันมิใช่เป็นความผิดของผู้ขายฝาก ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากทรัพย์สินนั้นได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่หรือนับแต่วันที่เหตุที่ทำให้ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้สิ้นสุดลง แล้วแต่กรณี และให้ถือว่าผู้ขายฝากได้ไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากตามกำหนดเวลาไถ่แล้ว
ให้ทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ แล้วแต่กรณี
ในกรณีที่ได้วางทรัพย์ตามวรรคหนึ่งหรือวรรคสอง ให้เจ้าพนักงานของสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน แล้วแต่กรณี มีหน้าที่แจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับให้ผู้ซื้อฝากทราบถึงการวางทรัพย์โดยพลัน โดยผู้ขายฝากไม่ต้องปฏิบัติตามมาตรา ๓๓๓ วรรคสาม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
- สรุป : มาตรา 18 ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์ที่ขายฝากได้ตลอดเวลาภายในกำหนดของสัญญาขายฝาก โดยจะชำระให้ผู้ซื้อฝาก หรือ หากไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้ ก็สามารถไปชำระสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์/สำนักงานที่ดินจังหวัด/สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก ได้
*ในกรณีที่หากเลยกำหนดไถ่ แล้วผู้ขายฝากไม่อาจใช้สิทธิไถ่ถอนได้ โดยไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ให้ผู้ขายฝากไปชำระสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์/สำนักงานที่ดินจังหวัด/สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก ได้ภายใน 30 วันนับจากวันครบกำหนดไถ่ในสัญญาหรือนับจากวันที่ไม่อาจใช้สิทธิได้แล้วแต่กรณี
*เมื่อชำระสินไถ่แล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นจะตกคืนเป็นของผู้ขายฝากทันที
*เมื่อผู้ขายฝากได้ชำระสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์/สำนักงานที่ดินจังหวัด/สำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก แล้ว ให้เจ้าพนักงานทำหนังสือแจ้งผู้ซื้อฝากให้ทราบ
มาตรา ๑๙ เมื่อผู้ขายฝากมิได้ใช้สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กำหนดในพระราชบัญญัตินี้ ให้ผู้ขายฝากส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ซื้อฝากตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น
ทรัพย์สินที่ส่งมอบการครอบครองตามวรรคหนึ่ง ผู้ซื้อฝากย่อมได้รับไปโดยปลอดสิทธิใด ๆ ซึ่งผู้ขายฝากก่อให้เกิดขึ้นในระหว่างการขายฝาก
เมื่อจะต้องส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้ซื้อฝากตามวรรคหนึ่ง ให้ผลิตผลเกษตรกรรมที่มิได้มีลักษณะเป็นส่วนควบของที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากหรือผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น โดยผู้ซื้อฝากต้องยินยอมให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในผลิตผลเกษตรกรรมเข้าไปในที่ดินเพื่อเก็บหรือขนย้ายภายในระยะเวลาอันสมควรซึ่งต้องไม่เกินหกเดือนนับแต่วันที่ครบกำหนดเวลาไถ่ โดยมีหนังสือแจ้งให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ดังกล่าวทราบ หากเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ดำเนินการภายในระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าสละสิทธิในผลิตผลเกษตรกรรมนั้น
- สรุป : มาตรา 19 หากผู้ขายฝากไม่ได้มาไถ่ถอนตามกำหนดในสัญญาขายฝาก ให้ผู้ขายฝากส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่นำมาขายฝากนั้นให้กับผู้ซื้อฝาก ผู้ซื้อฝากรับทรัพย์ที่ขายฝากไปโดยปลอดสิทธิใดๆที่ผู้ขายฝากก่อขึ้นระหว่างการขายฝาก
หากเป็นพื้นที่การเกษตร หากผลผลิตทางเกษตรกรรมที่ไม่ได้มีลักษณะเป็นส่วนควบของที่ดิน ผู้ซื้อฝากต้องให้ผู้ขายฝากเข้าไปเก็บหรือขนย้ายในระยะเวลาไม่เกิน 6 เดือนนับจากวันครบกำหนด โดยส่งหนังสือแจ้งให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ทราบ หากไม่ดำเนินการเก็บหรือขนย้ายในระยะเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าสละผลผลิตเหล่านั้น
*ตามกฎหมายไม้ยืนต้นย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินเสมอ เช่น ต้นมะม่วง ต้นไผ่ ต้อนพลู เป็นต้น แต่ถ้าไม้ล้มลุกหมายถึงต้นไม้ที่มีอายุไม่เกิน 3ปี เช่น ต้นกล้วย ต้นอ้อย เป็นต้น หรือธัญชาติ เช่น ข้าว ข้าวตพด พืชผักสวนครัวเป็นต้น กฎหมายกำหนดว่าไม่เป็นส่วนควบที่ดิน
บทเฉพาะกาล
- บทเฉพาะกาล คือ บทบัญญัติของกฎหมายที่บัญญัติให้ใช้เฉพาะในช่วงเวลาหนึ่ง หรือกับเรื่องใดเรื่องหนึ่งที่เกิดขึ้นก่อนวันใช้บังคับกฎหมายนั้น.
มาตรา ๒๐ สัญญาขายฝากซึ่งทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่ได้ทำไว้ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับและยังไม่ครบกำหนดเวลาไถ่ ให้มีผลผูกพันคู่สัญญาต่อไปตามกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในวันทำสัญญาขายฝาก เว้นแต่กรณีดังต่อไปนี้
(๑) สิทธิของผู้ขายฝากในการครอบครอง ใช้สอย และถือเอาซึ่งประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝากตามมาตรา ๑๒ และการให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ขายฝากตามมาตรา ๑๓ วรรคหนึ่ง และสิทธิของผู้ขายฝากหรือบุคคลอื่นในการได้กรรมสิทธิ์ในผลิตผลเกษตรกรรมรวมทั้งสิทธิเข้าไปในที่ดินเพื่อเก็บหรือขนย้ายผลิตผลเกษตรกรรมตามมาตรา ๑๙ วรรคสาม ถ้าผู้ขายฝากครอบครองทรัพย์สินที่ขายฝากเพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเพื่อการดังกล่าวอยู่แล้วในวันก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ให้ตกเป็นสิทธิหรือกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากหรือบุคคลอื่นดังกล่าว
(๒) บทบัญญัติแห่งมาตรา ๑๖ ให้ใช้บังคับกับสัญญาขายฝากที่มีผลบังคับอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ แต่ไม่กระทบต่อภาระที่ผู้ซื้อฝากได้ก่อไว้แล้วโดยชอบในวันก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ
(๓) ให้นำความในมาตรา ๑๗ มาใช้บังคับกับสัญญาขายฝากที่มีผลบังคับอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ และในกรณีที่กำหนดเวลาไถ่ในสัญญาขายฝากมีหรือเหลือระยะเวลาน้อยกว่าสามเดือนนับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ให้ขยายกำหนดเวลาการไถ่ออกไปเป็นเวลาหกเดือนนับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ
(๔) บทบัญญัติแห่งมาตรา ๑๘ ให้ใช้บังคับกับการไถ่ทรัพย์สินที่ทำภายหลังวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ แม้สัญญาขายฝากจะได้ทำไว้ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับก็ตาม
- สรุป : มาตรา 20 หากสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ได้ทำก่อนวันที่กฎหมายฉบับนี้ประกาศ และยังไม่ครบกำหนดไถ่ ให้ใช้กฎหมายเดิมบังคับต่อไป ยกเว้นกรณี 4 ข้อย่อยข้างต้น
มาตรา ๒๑ บรรดาคดีที่มีข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งค้างพิจารณาอยู่ในศาลก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ให้ศาลนั้นมีอำนาจพิจารณาพิพากษาต่อไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับจนกว่าคดีนั้นจะถึงที่สุด
- สรุป : มาตรา 21 หากมีคดีข้อพิพาทที่เกี่ยวกับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือขายฝากที่อยู่อาศัย ที่ค้างพิจารณาอยู่ในศาลก่อนวันที่กฎหมายขายฝากฉบับนี้ใช้บังคับ (17 เมษายน พ.ศ.2562) ให้ศาลนั้นมีอำนาจพิจารณาพิพากษาต่อไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุด
มาตรา ๒๒ ให้กรมที่ดินดำเนินการที่จำเป็นเพื่อให้สำนักงานที่ดินจังหวัดและสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากมีความพร้อมในการรับการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตามมาตรา ๑๘ ก่อนครบกำหนดหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่พระราชบัญญัตินี้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา
- สรุป : มาตรา 22 ให้กรมที่ดินดำเนินการให้พร้อมกับการรับวางทรัพย์(รับสินไถ่) ตามมาตรา18 ก่อนครบกำหนด 180 วันนับแต่กฎหมายฉบับนี้ประกาศใช้
จุดประสงค์ของ กฎหมายขายฝาก ปี 2562 ประกาศเริ่มใช้วันที่ 17 เมษายน 2562 ทำขึ้นเพื่อสร้างความเป็นธรรมและครอบคลุม โดยระบุเพิ่ม เช่น สัญญาขายฝากต้องมีระยะเวลาขั้นต่ำ 1 ปี สูงสุด 10 ปี, สามารถไถ่ถอนก่อนกำหนดได้, สิทธิรายได้ยังเป็นของผู้ขายฝาก และ ดอกเบี้ยต้องไม่เกินกฎหมายกำหนดที่ 15%ต่อปี
มิตรเมืองไทยได้ขอสรุปเป็นภาษาที่เข้าใจง่ายสำหรับประชาชนตามความเข้าใจของทีมงานตามสังเขปเท่านั้น หากต้องการรายละเอียดที่เจาะลึก การตีความ ควรปรึกษานักกฎหมายที่เชี่ยวชาญในแต่ละกรณีไป
อ้างอิงจาก
พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒ :
https://www.dol.go.th/Documents/law/law6206.pdf
พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 : https://dl.parliament.go.th/handle/20.500.13072/15304
พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔ : http://web.krisdika.go.th/data/law/law2/%A164/%A164-20-9999-update.htm
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมวด 4 การซื้อขายเฉพาะบางอย่าง ส่วนที่ 1 ขายฝาก มาตรา 491 ถึง มาตรา 502 : https://www.krisdika.go.th/librarian/getfile?sysid=305438&ext=htm
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ … มาตรา 145 ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ :
http://www.bpp.go.th/bpp_st6/BPPNITIK/INDEX/civil%20law/pang01.htm
ท่านที่สนใจ สามารถติดต่อทีมงาน เจ้าหน้าที่ มิตรเมืองไทย ได้ฟรี ตามช่องทางต่างๆ ได้ตลอด 24 ชั่วโมง มีทีมงานคอยประสานงานช่วยเหลือเกี่ยวกับการขายฝากที่ดิน การปิดหนี้นอกระบบ และ เรื่องอื่นๆ ได้ที่ https://www.mitrmuangthai.com/contact/ หรือ ที่ไลน์ Official ของมิตรเมืองไทย LINE ID: @mmthai
“มิตรเมืองไทย ขายฝากจริงใจ ช่วยเหลือประชาชน”