ขายฝากคืออะไร

การขายฝาก คือ เครื่องมือเข้าถึงแหล่งเงินทุนรูปแบบหนึ่ง ลักษณะว่า ผู้ต้องการเงินทุนจะนำอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด ตึกแถว เป็นต้น มาขายฝากกับผู้ให้กู้ยืม (นายทุน) นายทุนจะให้เงินทุน โดยมีอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นหลักค้ำประกัน และมีเงื่อนไขที่สามารถไถ่ถอนคืนได้ตามระยะเวลาที่ตกลงกัน และ สามารถขยายเวลาในการไถ่ถอนได้หากยังไม่มีเงินก้อนมาไถ่ถอน (ระยะเวลาขายฝากรวมสูงสุดได้ไม่เกิน 10 ปี นับตั้งแต่จดทะเบียนขายฝากครั้งแรก) โดยการขายฝากจะอยู่ในประเภทการขายแบบมีเงื่อนไขในการไถ่ถอนคืนได้ เมื่อเจ้าของทรัพย์นำเงินมาคืนเพื่อไถ่ถอนแล้ว กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเป็นของผู้เจ้าของทรัพย์ดังเดิม โดยทั้งสองฝ่าย ทั้งนายทุน และ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ตกลงกัน เป็นกระบวนการที่มีกฎหมายคุ้มครอง และ มีสัญญาที่แน่นอนปลอดภัย

1.1 ห้ามทำสัญญากันเองกับนายทุน โดยไม่จดทะเบียนกับกรมที่ดิน

การขายฝากที่ดิน บ้าน คอนโด ตั้งแต่ขั้นตอนการจดทะเบียนขายฝาก ไถ่ถอนการขายฝาก และ การขยายสัญญาขายฝาก จะต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน กรมที่ดิน เท่านั้น ห้ามดำเนินการเองกับผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) เองเด็ดขาด

1.2 ห้ามมอบอำนาจใบเปล่า ให้นายทุนไปกระทำแทน

ต้องไปทำธุรกรรมที่กรมที่ดิน โดยให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินตรวจสอบเอกสารและความถูกต้องให้ด้วยตนเองเท่านั้น ป้องกันนายทุนแจ้งยอดเงินผิดไปจากความเป็นจริง

1.3 ดอกเบี้ยต้องถูกกฎหมาย และ ได้รับเงินครบถ้วน

กฎหมายขายฝาก กำหนดไว้ว่า อัตราดอกเบี้ยห้ามนายทุนเก็บเกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือนเท่านั้น และต้องเช็คว่าได้เงินครบถ้วนจริงตอนทำธุรกรรม

2.2 การเพิ่มดอกเบี้ยระหว่างการขายฝาก

บางที่นายทุนอาจเอาดอกเบี้ยถูกมาเสนอให้ในปีแรก เช่น หลอกว่า ดอกเบี้ยร้อยละ  8 %, 9 % ต่อปี และ เมื่อหลงทำธุรกรรมแล้ว ก็จะบังคับ เก็บเพิ่มในปีถัดไปเป็น 15% 20% 25% รวมถึง ค่าใช้จ่ายที่แอบแฝง เช่น ค่าขยายสัญญาที่เก็บเพิ่มอีก 3-5% ค่าเดินทางหลักหมื่นบาท หรือ ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดหลักหมื่นบาท ทำให้ในปีถัดๆไป จะมีภาระดอกเบี้ยที่สูงมาก เหมือนกับทำกับนายทุนนอกระบบ

2.4 โดนยักยอกดอกเบี้ย โกงดอกเบี้ย

ในบางกรณี นายหน้า/บริษัทนายหน้าขายฝาก จะอ้างเหตุต่างๆว่าให้ผู้ขายฝากโอนชำระดอกเบี้ยต้องเข้าบัญชีของนายหน้าหรือบริษัทนายหน้าขายฝาก เพื่อฝากไปให้นายทุน แท้จริงแล้วนายทุนอาจเก็บดอกเบี้ยต่ำ เพียง15% ต่อปี แต่นายหน้า/บริษัทนายหน้าขายฝากกลับเรียกเก็บเพิ่ม เพื่อยักยอกเข้ากระเป๋าตัวเอง อาจเรียกเก็บเป็น 18-20% แล้วยักยอกส่วนต่าง โดยที่ผู้ทำธุรกรรมไม่ทราบเลยและเสียเงินไปฟรีๆ หากเป็นเช่นนี้หลายครั้ง เงินที่บริษัทนายหน้ายักยอกไปก็มีมูลค่ามาก เป็นหลักหมื่น-แสนบาท ก็จะโดนนายหน้าโกงอย่างน่าเสียดาย ยิ่งไปกว่านั้น หากนายหน้า/บริษัทนายหน้าขายฝาก ยักยอกดอกเบี้ยทั้งหมดไป ไม่ได้ส่งมอบดอกเบี้ยต่อให้กับนายทุน ส่งผลให้บ้านที่ดินนั้นโดนนายทุนยึด ผู้ขายฝากจะมาอ้างที่หลังไม่ได้อีกเลย

2.5 โดนยักยอกเงินขายฝาก ยอดเงินที่ตกลงกับนายทุน

จากประสบการณ์ ในบางพื้นที่ นายหน้าหลายคนรวมกับเพื่อหานายทุนให้กับผู้ที่ต้องการนำที่ดินบ้านมาขายฝาก เมื่อถึงวันทำธุรกรรม ตกลงไว้ว่ายอดเงินขายฝากที่ 1,000,000 บาท กลับโดนนายหน้าหักไปถึง 400,000 บาท เป็นค่านายหน้าเอาไปแบ่งพวกเดียวกันเอง หรือในอีกกรณี ตกลงกับนายทุนว่าจะรับเงิน 500,000 บาท แต่กลับไปจดทะเบียนทำธุรกรรมขายฝากที่กรมที่ดินถึง 800,000 บาท โดยนายหน้ารับ 300,000 บาทไปจากนายทุนโดยที่ผู้ขายฝากไม่รู้ทันเลย

เทียบเคียง ดอกเบี้ยขายฝาก ที่ถูกกฎหมาย ควรเป็นเท่าไร

บางคนที่อาจจะยังไม่รู้รายละเอียดของ ขายฝากคืออะไร เท่าไรอาจไม่ทราบว่าการขายฝากนั้น มีกฎหมายกำหนดส่วนต่างสินไถ่เทียบเคียงดอกเบี้ยไว้ด้วย ที่กฎหมายกำหนดคือ ร้อยละ 1.25 ต่อเดือน หรือ ไม่เกิน 15% ต่อปี 

ดังนั้นการเก็บเกินอัตราที่กฎหมายกำหนด นั้นคือการกู้ยืมกับนายทุนนอกระบบ ซึ่งไม่อยู่ในกฎหมาย ทำให้ผู้กู้ยืมอาจเสียโอกาศในการไถ่ถอนที่ดินที่นำมาขายฝากเนื่องจากต้องนำเงินส่วนเกินไปจ่ายเป็นดอกเบี้ยนอกระบบ

บทความเพิ่มเติม : สัญญาขายฝาก คือแบบไหน ถึงทำอย่างถูกกฎหมาย

การขายฝากที่ดีที่สุด คือการนำเงินที่ได้ ไปต่อยอดธุรกิจ ขยายกิจการ ให้ได้อัตราผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยขายฝาก และได้เงินคืนมาในระยะเวลาที่แน่นอน เพราะการขายฝาก เป็นสัญญาที่กำหนดระยะเวลาที่แน่นอน โดยปัจจุบัน ตาม พรบ.ขายฝากปี2562 กำหนดว่าการขายฝากจะมีขั้นต่ำ 1 ปี และสามารถต่ออายุได้ถึง 10 ปี ไม่จำกัดจำนวนครั้งก็ตาม แต่ผู้กู้ควรวางแผนให้รอบคอบ เพื่อการไถ่ถอนในอนาคต

การขายฝากที่ดีลำดับรองลงมา คือ การนำเงินที่ได้ไปลดภาระอื่นๆที่ดอกเบี้ยสูง เช่น การนำเงินไปปิดหนี้นอกระบบที่ดอกเบี้ย 30% ต่อปี หรือ 2.5% ต่อเดือน หรือ นำเงินที่ได้ไปปิดบัตรเครดิตที่ดอกเบี้ย 18-24% ต่อปี เพื่อลดภาระให้ได้มากที่สุด และนำเงินที่ประหยัดได้นั้น ไปจ่ายคืนเงินต้นให้หมดเร็วขึ้น

มิตรเมืองไทย คือ กลุ่มนายทุน ที่ถูกต้องตามกฎหมาย ช่วยเหลือประชาชน เป็นตัวกลางในการเชื่อมโยง เพิ่มโอกาสในการเข้าถึงแหล่งทุนของบุคคลทั่วไป ประชนชน และ เจ้าของบริษัท กิจการ ร้านค้า ต่างๆ ผ่านกระบวนการ “ขายฝาก” โดยใช้ อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ ตึกแถว คอนโด ห้องชุด มาค้ำประกัน โดยทำทุกกระบวนการอย่างถูกกฎหมาย

นอกจากนี้ ยังมีขั้นตอนที่ง่ายกว่า ไม่ดูเครดิตบูโร ไม่ตรวจเสตทเมนต์ธนาคาร และ ไม่เช็ครายได้ ผู้กู้สามารถใช้การ “ขายฝาก” เป็นอีกช่องทางในการหาเงินทุน เพื่อนำไป ปิดหนี้นอกระบบ ไถ่ถอนโฉนด ปิดหนี้บัตรเครดิต เงินทุนหมุนเวียนในกิจการ เงินทุนเริ่มกิจการใหม่ หรือ ขยายกิจการ กับ มิตรเมืองไทย ที่มีดอกเบี้ยตามที่กฎหมายกำหนด ดอกเบี้ยคงที่ตลอดสัญญา ซื่อสัตย์ จริงใจ ช่วยเหลือประชาชน