ขายฝากที่ดิน คืออะไร?
“ขายฝากที่ดิน” เป็นศัพท์ที่ใช้ในการอธิบายถึงกระบวนการทำนิติกรรม เพื่อใช้ในการเป็นเครื่องมือเข้าถึงแหล่งเงินทุน จดทะเบียนทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกับการ การจำนอง ระหว่างเจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) และ นายทุน (ผู้รับซื้อฝาก)
ตามกฎหมาย “ขายฝากที่ดินคืออะไร” การขายฝากที่ดิน หมายถึง สัญญาซื้อขายที่ดินรูปแบบหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกไปยังผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายฝากอาจไถ่ที่ดินนั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือภายในกำหนดเวลาตามกฎหมาย กำหนดเวลาสูงสุดที่ทำการขายฝากที่ดินได้ตามกฎหมาย ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ ที่ดินการเกษตร จะขยายสัญญากี่ครั้งก็ได้ แต่รวมแล้วต้องไถ่ภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่มีการจดทะเบียนขายฝากที่ดิน
แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ เครื่องใช้ ของมีค่าที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ต้องไถ่ภายใน 3 ปีนับแต่ขายฝาก หากเกินกำหนดเวลาที่ตกลงกันนี้แล้วไม่มาไถ่ถอนกฎหมายถือว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากกัน ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที
กรณีที่ทำสัญญากำหนดเวลาขายฝากที่ดินหรืออสังหาฯ ไว้น้อยกว่า 10 ปี จะสามารถมาจดทะเบียนขยายสัญญากี่ครั้งก็ได้ ระยะเวลาเท่าใดก็ได้ แต่รวมระยะเวลาทั้งหมดที่ขยายมาทุกครั้งแล้วห้ามเกิน 10 ปี หากครบกำหนด 10 ปี ต้องไถ่ถอนและทำการจดทะเบียนใหม่
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491.ได้ระบุไว้เกี่ยวกับการทำนิติกรรมขายฝากที่ดินว่า สัญญาขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ในระยะเวลาที่ตกลงกัน
ขายฝากที่ดิน กับ มิตรเมืองไทย ดีกว่าอย่างไร?
การขายฝากที่ดิน คือ การเข้าถึงแหล่งเงินทุนรูปแบบหนึ่ง ที่เจ้าของที่ดิน หรือจะเรียกว่า ผู้ขายฝาก นำที่ดินของตนมาโอนฝากไว้ให้กับ นายทุน หรือจะเรียกว่า ผู้ซื้อฝาก เพื่อขอให้นายทุนโอนเงินทุนให้ โดยมีข้อกำหนดว่าจะต้องไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนดที่ตกลงไว้กันทั้งสองฝ่าย ทั้งนี้หากครบกำหนดแล้วไม่มีเงินมาชำระคืน สามารถเจรจากับนายทุนได้ว่าขอขยายสัญญาออกไป หากนายทุนตกลง ก็สามารถขยายสัญญาออกไปอีกได้เรื่อยๆ จนครบกำหนดที่กฎหมายกำหนดสูงสุดไว้ที่ 10 ปี
ดังนั้น เจ้าของที่ดิน ควรเลือก นายทุน หรือ ผู้รับซื้อฝาก ที่ถูกต้องตามกฎหมายจึงจะได้รับความคุ้มครองทุกประการ อีกทั้งดอกเบี้ยที่เก็บควรสมเหตุสมผลเป็นไปตามกฎหมายกำหนดที่ไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน หรือ 15% ต่อปี และต้องดูว่ามีค่าใช้จ่ายแอบแฝงเพิ่มเติม เช่น ค่าต่อสัญญารายปี ค่านายหน้ารายปี ค่าเดินทางเป็นหมื่นบาท เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายหรือไม่ บางนายหน้าอาจเรียกเก็บดอกเบี้ยเกินกว่าที่นายทุนเรียกเก็บโดยหักส่วนหนึ่งเข้าตัวเองทุกปีหรือไม่ บางนายหน้าอาจอ้างนายทุนไม่ต่อสัญญาให้เพื่อเรียกเก็บค่านายหน้าเพิ่มเติมก็มีมากในหลายแห่ง ดังนั้น
มิตรเมืองไทย กลุ่มทุนรับขายฝากที่ดิน ที่เป็นธรรมกับเจ้าของที่ดิน ไม่มีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายแอบแฝง ผ่านแพลตฟอร์มขายฝาก ช่วยเหลือประชาชน รับขายฝากทั่วประเทศ ดอกเบี้ยถูก และที่สำคัญ ดำเนินการถูกกฎหมาย ให้เจ้าของที่ดินได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายทุกประการ
ทำไมถึงต้องขายฝากที่ดิน กับ มิตรเมืองไทย?
ตารางเปรียบเทียบ มิตรเมืองไทย กับ ขายฝากผ่าน นายทุนนอกระบบ นายหน้า แพลตฟอร์มทั่วไป
| นายทุนนอกระบบ | นายหน้า/แพลตฟอร์มขายฝาก | มิตรเมืองไทย | |
| จดทะเบียนถูกกฎหมาย | แก้ยอดเงินไม่ตรงยอดกู้จริง | แก้ยอดเงินไม่ตรงยอดกู้จริง (บางกรณี) | จดทะเบียนตามจริง ถูกกฎหมาย |
| มีตัวตน ติดต่อได้ตลอดเวลา | ติดต่อได้บางเวลา | ติดต่อได้บางเวลา / ติดต่อไม่ได้ | ติดต่อได้ตลอดเวลา หลายช่องทาง |
| ระยะเวลาขายฝาก | 1 – 10 ปี ตามตกลง | 1 – 10 ปี ตามตกลง | 1 – 10 ปี ตามตกลง |
| ค่าปากถุง / ค่าแรกเข้า | ค่าปากถุง 5% | 5% | ค่าธรรมเนียมเอกสาร 3.5% |
| ค่าต่อสัญญารายปี | มี | มี | ไม่มี |
| ค่าธรรมเนียมรายปี | มี | มี | ไม่มี |
| ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด | มี | มี | ไม่มี |
| ค่าเดินทางไปกรมที่ดิน | เก็บ 1,000 – 5,000 บาท | เก็บ (บางที่ 5,000 – 15,000 บาท) | เก็บตามจริง ไม่เกิน 1,000 – 5,000 บาท |
| ดอกเบี้ยขายฝาก | 2% – 3% ต่อเดือน (24% – 36% ต่อปี) | 1.25% ต่อเดือน (15% ต่อปี) | 0.75% – 1% ต่อเดือน (9% – 12% ต่อปี) |
| บวกดอกเบี้ยเพิ่มจากนายทุน | ไม่มี | มีบวกเพิ่ม 1%-3% ต่อปี | ไม่มี |
| ดอกเบี้ยจ่าย (ขั้นต่ำ) หากกู้ 1 ล้านบาท | 20,000 บาทต่อเดือน (240,000 บาทต่อปี) | 12,500 บาทต่อเดือน (150,000 บาทต่อปี) | 7,500 บาทต่อเดือน (90,000 บาทต่อปี) |
| ค่าไถ่ถอน | มี | มี | ไม่มี |
ขั้นตอนการทำขายฝากที่ดิน กับ มิตรเมืองไทย
- ประเมินมูลค่าที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ ที่จะนำมาขายฝาก
การประเมินมูลค่าที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ทราบราคาตลาด (ราคาซื้อขาย) ของที่ดิน บ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ที่ดินการเกษตร นั้นๆ ที่จะนำมาขายฝาก เพื่อให้ นายทุน (ผู้รับซื้อฝาก) พิจารณาให้ราคาขายฝากที่เหมาะสมและให้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่า การประเมินมูลค่าที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาตรฐานเชื่อถือได้ใกล้เคียงราคาซื้อขายจริง จะต้องผ่านการประเมินมูลค่าจากบริษัทประเมินทรัพย์ที่ได้รับการขึ้นทะเบียนกับ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) https://www.sec.or.th/TH/Pages/Home.aspx หรือ การประเมินผ่านธนาคารสถาบันการเงินเท่านั้น ทั้งนี้ เจ้าของที่ดินอสังหาริมทรัพย์ หากต้องการเข้าประเมินได้เพื่อให้ทราบราคาซื้อขายที่เหมาะสมของที่ดินแปลงนั้น และให้นายทุน(ผู้รับซื้อฝาก)พิจารณาให้ยอดวงเงินขายฝากที่เพิ่มขึ้นและดอกเบี้ยที่ถูกลง สามารถติดต่อทีมงานมิตรเมืองไทย เพื่อแนะนำบริษัทประเมินมูลค่าที่เหมาะสมให้ได้
- กำหนดวงเงินขายฝาก พร้อม กำหนดดอกเบี้ยต่อปี
เมื่อทราบราคาประเมินมูลค่าซื้อขายจริงจากการประเมินแล้ว เมื่อทีมงานพิจารณาถึงสถานที่และสภาพปัจจุบันของที่ดินอสังหาริมทรัพย์ จะกำหนดอนุมัติวงเงินขายฝาก พร้อมกำหนดดอกเบี้ยต่อปีให้ทางเจ้าของทรัพย์ทราบ ทั้งนี้ ดอกเบี้ยต่อปีจะอยู่ภายใต้กำหนด คือ ไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี แต่โดยทั่วไปแล้วการขายฝากกับมิตรเมืองไทย จะมีดอกเบี้ยเริ่มต้นที่ 0.75% ต่อเดือน หรือ 15% ต่อปี ขึ้นกับสภาพทรัพย์และทำเ
- นัดทำธุรกรรมที่กรมที่ดิน พร้อมรับเงิน
เมื่อสรุปยอดราคาขายฝาก ดอกเบี้ย และ ระยะเวลาที่ขายฝากได้แล้ว ทางมิตรเมืองไทยจะประสานด้านการทำเอกสาร และ นัดทำนิติกรรมจดทะเบียนขายฝากที่ดิน ที่กรมที่ดิน ให้ถูกต้องตามกฎหมาย เจ้าของทรัพย์ (ผู้ขายฝาก) จะได้รับเงินครบตามที่ตกลงกันทันทีที่จดทะเบียนขายฝาก
เพียง 3 ขั้นตอนการขายฝากกับมิตรเมืองไทย รวดเร็ว ปลอดภัย และ ได้ดอกเบี้ยถูก เจ้าของทรัพย์ (ผู้ขายฝาก) สามารถนำเงินไปปิดหนี้นอกระบบ หรือ ไปลงทุนขยายกิจการสร้างผลตอบแทนได้ง่ายๆ
การขายฝากที่ดิน ที่ถูกกฎหมาย กับ มิตรเมืองไทย มีข้อดี สำหรับทั้งฝ่าย เจ้าของที่ดินอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการเงินทุน (ผู้ขายฝาก) และ นายทุนผู้ให้เงินทุน (ผู้ซื้อฝาก) โดยฝ่าย เจ้าของที่ดินอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการเงินทุน (ผู้ขายฝาก) จะได้รับประโยชน์จากการได้รับเงินทุนดอกเบี้ยต่ำที่ถูกกฎหมาย นอกจากนี้ยังช่วยให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ลดความเสี่ยงที่จะถูกยึดทรัพย์ หรือ นายทุนไม่ยอมให้ไถ่ถอน เพราะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายขายฝากที่ดินที่จดทะเบียนถูกต้อง ส่วนฝ่ายนายทุนผู้ให้เงินทุน (ผู้ซื้อฝาก) จะได้รับประโยชน์จากการได้รับดอกเบี้ยขายฝากที่สูงกว่าเงินฝากธนาคารสถาบันการเงินที่คงที่
ขายฝากที่ดิน คืออะไร ต่างจากการขายอย่างไร?
การขายฝากที่ดินและการขายที่ดินเป็นสองแนวทางทางการเข้าถึงแหล่งเงินทุนเหมือนกัน แต่มีกรรมวิธีที่แตกต่างกัน โดยทั่วไปแล้วการขาย คือการโอนสิทธิเด็ดขาดไปยังผู้ที่ซื้อ ผู้ขายจะได้รับเงินก้อนไปในทีเดียวจากผู้ซื้อ และผู้ขายจะเสียสิทธิทั้งหมดในที่ดินอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับผู้ซื้อ โดยผู้ขายไม่สามารถไปยุ่งเกี่ยวกับทรัพย์นั้นได้อีก แต่ว่าการขายอสังหริมทรัพย์ไม่ใช่ทางออกเสมอไป เนื่องจากการขายที่ดินอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นสินทรัพย์ที่สภาพคล่องต่ำ ไม่สามารถขายได้ง่าย หากร้อนเงินต้องการรีบขาย ราคาที่ได้อาจต่างจากที่คาดหวังไว้มาก และเสียสิทธิทั้งหมดไป ไม่สามารถใช้ประโยชน์ใดๆได้อีก ดังนั้น เมื่อต้องการรีบใช้เงิน ทางออกอื่นจึงเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าการรีบขายที่ดินไปโดยไม่ได้ราคา
ในขณะที่การขายฝากที่ดิน เสมือนเป็นเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นทุน การจดทะเบียนขายฝากเป็นการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิไปฝากไว้ยังนายทุน (ผู้ซื้อฝาก) โดยให้สิทธิเจ้าของทรัพย์ในการไถ่ถอนได้ในระยะเวลาที่กำหนด ไม่เกี่ยวข้องกับการใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันหรือความเสี่ยงทางการเงินเหมือนกับการจำนอง ดังนั้นจะไม่มีกระบวนการฟ้องศาลยึดทรัพย์ขายทอดตลาดโดยผ่านกรมบังคับคดี เจ้าของที่ดินจะไม่มีการติดแบล็คลิส หรือ ติดเครดิตบูโรใดๆ ยังสามารถทำธุรกรรมกับธนาคารสถาบันการเงินได้ปกติ และยังสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ตลอดระยะเวลาขายฝากที่ดิน หากเจ้าของที่ดินไม่มาไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนด ที่ดินจะตกเป็นของนายทุน (ผู้ซื้อฝาก) โดยอัตโนมัติ แต่เมื่อเจ้าของที่ดินนำเงินมาคืน (ไถ่ถอน) กับนายทุน (ผู้ซื้อฝาก) แล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินก็จะกลับคืนมาเป็นของเจ้าของที่ดินโดยอัตโนมัติ (ต้องไปแจ้งไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดินด้วย) ในทั่วไปแล้ว การขายฝากที่ดินกับนายทุนจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า เนื่องจากนายทุนมีหลักประกันทำให้ความเสี่ยงน้อยกว่า
เจ้าของทรัพย์จะเลือกอย่างไร ระหว่าง ขายฝากที่ดิน หรือ ขายที่ดิน?
โดยทั่วไปแล้วเมื่อเจ้าของที่ดินต้องการเงินทุน จะต้องตัดสินใจว่าต้องการเงินทุนในรูปแบบไหน การกู้ยืม การขายฝากที่ดิน หรือ การขายที่ดินไปเลย แต่ทั้งนี้จะขึ้นกับเจ้าของที่ดินแต่ละท่าน บางท่านต้องการเงินทุนชั่วคราวที่ไม่ต้องการขายที่ดินทำกินหรือที่ดินที่ประกอบธุรกิจอยู่ออกไป หรือ บางท่านที่ต้องการขายที่ดินแต่ยังขายไม่ได้ก็สามารถเลือกวิธีนำมาขายฝากที่ดินได้ก่อนเช่นกัน
แต่ถ้าจากมุมมองของเจ้าของที่ดิน ทั้งสองวิธีสามารถได้เงินทุนเหมือนกัน จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเหมือนกัน แต่ต่างกันที่ประเภทการจดทะเบียน และ ดอกเบี้ย หากเจ้าของทรัพย์ต้องการเงินทุนและขายที่ดินไปเลย ก็สามารถทำได้ แต่การขายที่ดิน ขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะหาผู้ซื้อมาได้ทันที ดังนั้นหากรีบขายจะเสียโอกาศในการขายได้ราคาดี แต่ถ้าเจ้าของทรัพย์ต้องการเงินทุน และไม่ต้องการเสียที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไป การที่เจ้าของที่ดินยังประสงค์ที่จะเก็บที่ดินไว้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินมรดก หรือ เป็นที่ดินทำกินที่สามารถสร้างรายได้ได้ หรือ เป็นที่ดินที่รอราคาดีค่อยขาย หรือ เพื่อปิดหนี้นอกระบบ ก็ควรเลือกการขายฝากที่ดิน แม้ว่า ค่าทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดินของการขายฝากที่ดินจะสูงกว่า แต่ก็เป็นการจ่ายเพียงครั้งเดียว หากเทียบกับที่ได้ดอกเบี้ยถูกกว่าของมิตรเมืองไทย เมื่อเทียบกับการทำธุรกรรมประเภทอื่นแล้ว การขายฝากที่ดินกับมิตรเมืองไทยก็คุ้มกว่าในระยะยาว
ทั้งนี้ การขายฝากที่ดิน ขึ้นกับมุมมองของนายทุนด้วยว่า บุคคลที่มากู้ยืมหรือทรัพย์ที่นำมาค้ำประกันนั้น มีความเสี่ยงมากน้อยเพียงใด “มิตรเมืองไทย มีทีมงานผู้เชี่ยวชาญคอยช่วยให้คำปรึกษาขายฝากที่ดินจำนองที่ดิน ฟรี ตลอดเวลา”
การจดทะเบียนขายฝากที่ดิน ที่สำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน)
เนื้อหาของการจดทะเบียนขายฝากที่ดิน เมื่อเจ้าของทรัพย์ (ผู้ขายฝาก) และ นายทุน (ผู้ซื้อฝาก) ตกลงกันที่จะจดทะเบียนขายฝากที่ดินแล้ว จะประกอบด้วยเนื้อหาหลักๆ ที่ต้องตกลงกัน คือ
- เงินต้น (วงเงินเงินทุนกู้ยืม) หรือ วงเงินขายฝากที่ดิน ว่า เจ้าของทรัพย์ผู้ขายฝากที่ดิน จะขอเงิน นายทุนผู้ซื้อฝาก เป็นจำนวนเท่าไร โดยจะใช้ที่ดินแปลงนี้ บ้าน อาคารพาณิชย์ หรือ คอนโด แปลงนี้ชิ้นนี้มาทำการขายฝากไว้ ทั้งนี้ สามารถใช้ที่ดินอสังหาริมทรัพย์หลายแปลงมาทำการขายฝากทีเดียวกันก็ได้ ซึ่งจะเรียกว่า “ขายฝากที่ดินรวม x โฉนด”
- จำนวนปีที่ทำสัญญา หรือ จำนวนปีที่จะกู้ยืม ตามกฎหมายขายฝากที่ดินฉบับใหม่ปี 2652 ได้ระบุว่า การทำขายฝากที่ดินหรือขายฝากห้องชุดต้องทำเริ่มต้นขั้นต่ำที่ 1 ปี และ สามารถขยายสัญญาได้เรื่อยๆหากตกลงกันได้ทั้งสองฝ่ายทั้งเจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) และ นายทุน (ผู้ซื้อฝาก) ได้ถึง 10 ปี และ เจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) สามารถไถ่ถอนได้ก่อนระยะเวลาที่กำหนดได้ตลอดเวลา
- สินไถ่ หรือ จำนวนเงินที่มาคืนเพื่อไถ่ถอน ตามกฎหมายขายฝากที่ดินฉบับใหม่ปี 2652 ได้ระบุว่า เมื่อคิดตามจำนวนปีที่ทำสัญญาแล้ว ยอดสินไถ่ หรือ จำนวนเงินที่นำมาคืนเพื่อไถ่ถอนขายฝากที่ดิน ต้องไม่เกินจากเงินต้นหรือวงเงินขายฝากที่ดิน ที่ ร้อยละ 15 ต่อปี เท่านั้น
- ขายฝากที่ดินเปล่า หรือ ขายฝากที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ถ้ามีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น เช่น บ้าน อาคาร ตึกแถว อาคารพาณิชย์ โรงเรือน โรงงาน ต้องระบุในสัญญาที่สำนักงานที่ดินด้วย ถ้าไม่มีสิ่งปลูกสร้างใดๆ ในสัญญาจะระบุว่า “ขายฝากเฉพาะที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้าง”
- สิทธิ ในการใช้ประโยชน์ แต่เดิมสมัยก่อนที่ นายทุน สามารถเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้เลย มีบางกรณีในอดีตที่ ผู้ขายฝากนำสวนผลไม้เข้ามาขายฝาก นายทุนก็สามารถเข้าไปเก็บเกี่ยวพืชผลขายได้ หรือ ในอดีตผู้ขายฝากนำคอนโดมาขายฝาก นายทุนก็นำไปปล่อยเช่าเก็บค่าเช่าได้อีกต่อ แต่กฎหมายที่ไม่เป็นธรรมนี้ ได้ถูกกฎหมายขายฝากปี 2652 ที่คุ้มครองผู้ขายฝากในส่วนนี้เพิ่มเข้ามา ได้ระบุว่า เมื่อระหว่างสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝาก (เจ้าของทรัพย์) ยังมีสิทธิในการอยู่อาศัย และ เก็บผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝาก เช่น ค่าเช่า ผลผลิตทางการเกษตร ได้อยู่ ซึ่งหากจดทะเบียนถูกต้อง ผู้ขายฝากจะได้รับความเป็นธรรมมากขึ้น
- การเช่า รายได้จากทรัพย์สิน อ้างอิงจากข้อ 4 ที่ตลอดระยะเวลาขายฝากที่ดิน เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ (ผู้ขายฝาก) ก็สามารถเก็บรายได้จากที่ดินทรัพย์สินตลอดระยะเวลาที่ขายฝาก
- การก่อหนี้สินบนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝาก เมื่อจดทะเบียนขายฝากที่ดินแล้ว กรรมสิทธิ์จะถูกโอนไปฝากไว้ให้นายทุน (ผู้ซื้อฝาก) จนกว่าจะมีการไถ่ถอน เมื่อไถ่ถอนกรรมสิทธิ์จึงจะถูกโอนกลับไปยังเจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) ดังเดิม ดังนั้นตลอดระยะเวลาที่ขายฝาก นายทุน (ผู้ซื้อฝาก) จะไม่มีสิทธินำที่ดินอสังหาริมทรัพย์แปลงที่ขายฝากนี้ไปจำนองหรือก่อหนี้สินได้
ขายฝากที่ดินกับมิตรเมืองไทย ช่วยเหลือเจ้าของทรัพย์ได้รับเงินทุนที่ถูกต้องผ่านการขายฝากที่ดิน และ จดทะเบียนถูกต้องได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ทำให้ปลอดภัยและไว้วางใจได้ มีทีมงานคอยช่วยเหลือตลอดเวลา
อ้างอิงจาก คู่มือประชาชน กรมที่ดิน : https://www.dol.go.th/Pages/manual.aspx
ในปัจจุบัน กฎหมายขายฝากที่ดิน ฉบับปี 2562 ซึ่งเป็นฉบับล่าสุด ได้ออกกฎหมายเพิ่มเติม เพื่อคุ้มครองเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ (ผู้ขายฝาก) โดยเฉพาะ เช่น เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝาก ยังสามารถพักอาศัย ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ ได้ตลอดระยะเวลาทีทำสัญญาขายฝาก ไม่ต้องย้ายออก สามารถเก็บเกี่ยวผลผลิตได้ และ ดอกเบี้ยขายฝากต้องเป็นไปตามกฎหมายกำหนด หรือ นายทุน (ผู้ซื้อฝาก) ห้ามขายหรือทำให้เกิดหนี้สินในอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝากนี้ ทั้งนี้ เจ้าของที่ดินอสังหาริมทรัพย์ หากจะทำขายฝากที่ดิน ต้องเลือก นายทุน (ผู้ซื้อฝาก) หรือ นายหน้า ที่ช่วยดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย จะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายและปลอดภัยในการทำนิติกรรม “มิตรเมืองไทย” กลุ่มทุนรับขายฝากที่ดิน ช่วยเหลือประชาชน ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน) ของการขายฝากที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการขายฝากที่ดิน เนื่องจากการขายฝากคือการซื้อขายรูปแบบหนึ่ง ที่มีกำหนดเงื่อนไขให้ไถ่ถอนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ดังนั้น ค่าธรรมเนียมการขายฝากจึงเกี่ยวข้องด้วยกันทั้ง สำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน) และ กรมสรรพากร เป็นค่าธรรมเนียมที่ผู้ที่จะทำการขายฝากต้องจ่ายที่สำนักงานที่ดิน ค่าใช้จ่ายจดทะเบียนขายฝากที่ดินที่สำนักงานที่ดิน เป็นการจ่ายครั้งเดียวตลอดสัญญา ไม่มีการเรียกเก็บรายปี ดังนั้น“มิตรเมืองไทย” ขอสรุปให้ดังนี้
ส่วนที่ 1 : ค่าธรรมเนียมของสำนักงานที่ดิน จะประกอบด้วย ค่าคำขอ หมายถึง ค่าคำขอจดทะเบียนขายฝาก และ ค่าธรรมเนียมของการขายฝากจะเท่ากับ 2% ของวงเงินขายฝากหรือราคาราชการของที่ดิน แล้วแต่ว่าอย่างใดจะสูงกว่า
ส่วนที่ 2 : ค่าภาษีของกรมสรรพากร จะประกอบด้วย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คำนวนจากระยะเวลาที่ถือครองโฉนดที่ดิน และ ฐานภาษีบุคคลธรรมดา, ค่าอากรแสตมป์ 0.5% และ หากถือครองน้อยกว่า 5 ปี จะมีภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% (หากถือครองเกิน 5 ปี หรือ มีชื่ออาศัยในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะนี้)
ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดินที่สำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน) เป็นรายจ่ายเพียงครั้งเดียวตลอดระยะเวลาสัญญาขายฝาก หากทำสัญญาขายฝากเป็นระยะเวลานาน เมื่อเทียบกับดอกเบี้ยที่ถูกกว่าแล้ว การทำขายฝากก็จะคุ้มกว่าในระยะยาว มิตรเมืองไทยช่วยให้ประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินทุนขายฝากที่ดินที่ดอกเบี้ยถูกกว่า และปลอดภัยถูกกฎหมาย
ปัจจุบัน เจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) สามารถคำนวณค่าธรรมเนียมธุรกรรมของสำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน) ได้คร่าวๆจากเว็ปไซต์ของกรมที่ดินได้ ที่ http://lecs.dol.go.th/rcal/index.html#/ และหากต้องการทราบตัวเลขที่แน่นอนในการทำนิติกรรม สามารถสอบถามพนักงานเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดินด้วยตนเองได้โดยตรง
กฎหมายขายฝากที่ดิน ฉบับปี 2562 คุ้มครองผู้ขายฝากที่ดินมากขึ้น
กฎหมายขายฝากที่ดินฉบับปี 2562 หรือ ชื่อเต็มเรียกว่า “พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒” จัดทำขึ้นเพื่อคุ้มครองเจ้าของที่ดินอสังหาริมทรัพย์ที่ประสงค์นำที่ดินอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์ด้านเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยมาขายฝากโดยเฉพาะ ขอสรุปตามความเข้าใจโดยสังเขปดังนี้
กฎหมายขายฝากนี้ บังคับใช้เฉพาะการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะได้ใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการงานด้วยหรือไม่ก็ตาม การขายฝากเชิงพาณิชย์ เช่น โรงงานอุตสาหกรรม โรงแรม ไม่นับรวมอยู่ในกฎหมายฉบับนี้ และ ผู้ที่ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ใช่นิติบุคคล โดยกฎหมายได้เพิ่มความคุ้มครอง บุคคลธรรมดาที่นำที่ดินการเกษตร ที่ดินอาคารอยู่อาศัย คอนโดมิเนียม ห้องพักอยู่อาศัย ของตนมาทำการขายฝาก และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน(กรมที่ดิน) เท่านั้น ถ้าไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือว่าสัญญาเป็นโมฆะ
กฎหมายขายฝากฉบับใหม่นี้ได้ระบุเพิ่มเติมเพื่อคุ้มครองผู้ขายฝาก(เจ้าของที่ดิน) ดังเช่นว่า ยอดเงินสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี หมายความว่า ดอกเบี้ยห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน และ หาก นายทุน (ผู้รับซื้อฝาก) เก็บเกี่ยวผลประโยชน์ รับค่าเช่า ขายผลผลิต ที่ได้จากที่ดินแปลงที่ขายฝากนี้ ก็ให้ถือว่ารายได้ส่วนพวกนั้นเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ด้วย ผู้ขายฝาก (เจ้าของที่ดิน) สามารถหักออกไปจากยอดสินไถ่ได้ อีกทั้ง เพื่อป้องกันนายทุนนอกระบบบีบบังคับเอาเปรียบให้ เจ้าของที่ดิน หาเงินมาคืนในระยะเวลาสั้น 10 วัน 15 วัน 1 เดือน กฎหมายขายฝากใหม่ 2562 จึงได้เพิ่มข้อกำหนดว่า การขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปี หรือ มากกว่า 10 ปีมิได้ หมายความว่า การจดทะเบียนขายฝากที่ดิน ต้องทำขั้นต่ำ 1 ปี และ สูงสุด 10 ปีเท่านั้น และ ผู้ขายฝาก (เจ้าของที่ดิน) มีสิทธิที่จะไถ่ถอนก่อนครบกำหนดเวลาเมื่อใดก็ได้
กฎหมายขายฝากที่ดินฉบับปี 2562 ตราขึ้นเพื่อปกป้องคุ้มครองเจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) ไม่ให้โดนนายทุนนอกระบบเอาเปรียบ แต่ทั้งนี้ เจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) ควรเลือกและสอบถามถึงวิธีการขั้นตอน ดำเนินการให้ถูกต้อง ถึงได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย บทสรุปนี้เป็นไปเพียงบางมาตราของกฎหมายเท่านั้น เจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) สามารถอ่านฉบับเต็มได้ที่ลิงค์อ้างอิงด้านล่าง
อ้างอิงจากสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา : http://web.krisdika.go.th/lawChar.jsp?head=3&item=3&process=showTitleOfLaw&id=2&group=%A4&lawCode=%A4133&linkID=headLaw
หลักสำคัญของการขายฝากที่ดิน อยู่ที่ เจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) ต้องมีการส่งมอบกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ให้แก่ นายทุน (ผู้รับซื้อฝาก) แต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (ผู้ขายฝาก) มีสิทธิที่จะไถ่ถอนได้ ตลอดเวลาภายในวันก่อนครบกำหนดในสัญญาขายฝาก ดังนั้นในช่วงเวลาที่ยังขายฝากที่ดินกันอยู่ กรรมสิทธิ์จะตกแก่ผู้รับซื้อฝาก และ เมื่อเจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) ได้ทำการไถ่ถอนแล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นก็จะกลับคืนไปเป็นของเจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) โดยอัตโนมัติ
ใครเหมาะกับการทำ ขายฝากที่ดิน กับ มิตรเมืองไทย
บุคคลที่เหมาะกับการขายฝากที่ดิน กับ มิตรเมืองไทย คือ บุคคลธรรมดา ประชาชน เจ้าของกิจการ ที่เป็นเจ้าของที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการเงินทุน ดอกเบี้ยถูก และ ปลอดภัย ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
ประชาชนทั่วไป ไม่ว่าจะมีอาชีพใด พนักงานประจำ เกษตรกร ข้าราชการ ไปถึง เจ้าของกิจการขนาดเล็ก ขนาดกลาง ก็สามารถติดต่อทีมงานมิตรเมืองไทยได้ เนื่องจากจุดประสงค์ของมิตรเมืองไทย คือ ช่วยเหลือประชาชน ให้พ้นจากหนี้นอกระบบ และ สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ดอกเบี้ยถูกได้ง่ายและปลอดภัย
อสังหาริมทรัพย์ที่สามารถมาจดทะเบียนขายฝากกับมิตรเมืองไทยได้ คือ ที่ดินเปล่า ที่ดินและบ้าน บ้านเดี่ยว บ้านแผด ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม ห้องชุด ห้องพัก ที่ดินการเกษตร ไร่สวนนา ไปจนถึง โรงแรม อพาร์ทเม้นต์ โรงงาน โกดัง เป็นต้น ก็สามารถนำมาเปลี่ยนเป็นเงินทุนผ่านการจดทะเบียนขายฝากกับกลุ่มทุนมิตรเมืองไทยได้
รับคำปรึกษาฟรี จากทีมงานมิตรเมืองไทย
มิตรเมืองไทย กลุ่มทุนขายฝาก ช่วยเหลือประชาชน มีทีมงานผู้เชี่ยวชาญ คอยให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการขายฝากที่ดิน การไถ่ถอน การปิดหนี้นอกระบบ ปิดหนี้ในระบบ เพิ่มวงเงิน และ การขายฝากเพื่อต่อยอดธุรกิจ ทีมงานมิตรเมืองไทย ให้คำปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใข้จ่ายใดๆทั้งสิ้น สามารถปรึกษาฟรีได้ทั้งเรื่อง การปิดหนี้นอกระบบ เปลี่ยนนายทุนขายฝาก การลดภาระดอกเบี้ย การเพิ่มวงเงิน การปรับเครดิตบูโร ไปถึง การกู้ยืมเพื่อต่อยอดธุรกิจ และ การวางแผนหมดหนี้ในอนาคต
อีกทั้ง มิตรเมืองไทย ยังช่วยประสานงานกับ บริษัทประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รับการรับรองจาก สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) เพื่อเข้าประเมินทรัพย์ ลงพื้นที่จริง จัดทำรายงานประเมินให้ทราบถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่แน่นอนใกล้เคียงกับราคาที่จะซื้อขายจริง
ทีมงานมิตรเมืองไทย รับขายฝากที่ดินถูกกฎหมาย ดอกเบี้ยถูก ช่วยเหลือประชาชน ยินดีให้บริการประชาชนตลอดเวลา มีทีมงานคอยประสานงาน ติดต่อมิตรเมืองไทยได้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่ายในการปรึกษาใดๆ
ติดต่อมิตรเมืองไทย
ท่านที่สนใจ สามารถติดต่อทีมงาน เจ้าหน้าที่ มิตรเมืองไทย ได้ฟรี ตามช่องทางต่างๆ ได้ตลอด 24 ชั่วโมง มีทีมงานคอยประสานงานช่วยเหลือเกี่ยวกับการขายฝากที่ดิน การปิดหนี้นอกระบบ และ เรื่องอื่นๆ ได้ที่ https://www.mitrmuangthai.com/contact/ หรือ ที่ไลน์ Official ของมิตรเมืองไทย LINE ID: @mmthai
“มิตรเมืองไทย ขายฝากจริงใจ ช่วยเหลือประชาชน”