เอาที่ดินขายฝาก ที่ไหนดี ? ขายฝากที่ดิน ที่ไหนปลอดภัย ?
คู่มือครบจบสำหรับการกู้ยืมผ่านการขายฝากที่ดิน บ้าน คอนโด
ในยุคที่เศรษฐกิจผันผวน การมีที่ดิน บ้าน คอนโด ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ อาจไม่ใช่เพียงแค่ทรัพย์สินเพื่อเก็บสะสม แต่ยังเป็นช่องทางในการสร้างสภาพคล่องทางการเงินได้ด้วย หนึ่งในทางเลือกที่หลายคนให้ความสนใจคือ “การขายฝากที่ดิน ขายฝากบ้าน ขายฝากคอนโด” แต่คำถามที่เจ้าของที่ดินหลายคนสงสัยคือ เอาที่ดินขายฝาก ที่ไหนดี? ขายฝากที่ดินที่ไหนปลอดภัย การระวังตัวจากนายทุนนอกระบบ มิตรเมืองไทยจะช่วยให้คุณมีคำตอบ พร้อมข้อควรรู้และเทคนิคสำคัญในการเลือกที่ปลอดภัยและได้ประโยชน์สูงสุด
การขายฝากที่ดินคืออะไร?
การขายฝากที่ดิน คือการนำที่ดินไปทำสัญญาขายฝาก โดยผู้ขายจะได้รับเงินสดทันที โดยกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะไปฝากไว้กับผู้รับฝาก (นายทุน) และเจ้าของที่ดินมีสิทธิ์ไถ่คืนภายในเวลาที่กำหนด (สูงสุดไม่เกิน 10 ปี สำหรับที่ดิน บ้าน คอนโด ที่มีโฉนด) เมื่อนำเงินมาคืนกับผู้รับฝาก (นายทุน)แล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นจะกลับไปเป็นของเจ้าของที่ดินดังเดิม แต่หากถ้าไม่ไถ่ถอนคืนตามกำหนด ผู้รับฝากจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นทันที การขายฝากถือเป็นสัญญาที่มีกฎหมายคุ้มครอง ดังนั้น ผู้ขายฝากและผู้รับฝากต้องทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน และมีข้อบังคับตามกฎหมาย
ข้อดีของการขายฝากที่ดิน กับ มิตรเมืองไทย
-
ได้เงินสดทันที
ไม่ต้องรออนุมัตินานเหมือนสินเชื่อธนาคาร โดย มิตรเมืองไทย พิจารณาจากมูลค่าโฉนดที่ดิน บ้าน คอนโด ที่นำมาค้ำประกันเท่านั้น ไม่ต้องตรวจบูโรหรือสเตทเมนต์ ดังนั้นหากติดสินเชื่อธนาคาร ติดบูโร หรือ ไม่มีเครดิตกับธนาคาร ก็สามารถขายฝากที่ดินกับเงินทุนมิตรเมืองไทยได้ -
ไม่ต้องใช้เอกสารซับซ้อน
ใช้เพียงโฉนดที่ดิน บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน ที่เป็นเจ้าของอยู่ -
ระยะเวลาการไถ่คืนยืดหยุ่น
การขายฝากจะทำการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน โดยกฎหมายกำหนดให้จดเริ่มต้นที่ 1 ปี และตกลงขยายสัญญาได้ถึง 10 ปี และถ้าพร้อมสามารถไถ่ถอนเมื่อไรก็ได้ ไม่มีการยื้อโฉนด -
หากมีความพร้อม สามารถไถ่ถอนเมื่อไรก็ได้
ไม่มีค่าปรับ ไม่มีการยื้นโฉนด -
รับปิดหนี้นอกระบบ ปิดนายทุนนอกระบบ ปิดหนี้ธนาคาร ปิดหนี้บูโร
ช่วยให้เปิดทางออกสำหรับการสร้างเครดิตกับธนาคารใหม่ หรือ ลดภาระหนี้นอกระบบ ให้กลับมาสู่การขายฝากที่ถูกกฎหมาย ปลอดภัยกว่ากับ มิตรเมืองไทย
มีนายทุนนอกระบบจำนวนมาก ที่เปิดบังหน้าเป็นผู้รับขายฝาก แต่หวังฮุบที่ดิน แล้วจะเลือกเอาที่ดินขายฝากที่ไหนดี ?
นี่คือคำแนะนำของ มิตรเมืองไทย และแนวทางเลือกแบบละเอียด
-
บริษัทขายฝากที่จดทะเบียนถูกต้อง
เลือกบริษัทที่จดทะเบียนพาณิชย์อย่างถูกต้อง โดยสามารถตรวจสอบได้กับกระทรวงพาณิชย์ หรือผ่านเว็บไซต์ของกระทรวงพาณิชย์ -
ตรวจสอบชื่อเสียง
ตรวจสอบชื่อเสียง ดูว่าลูกค้าคนก่อน ๆ มีประสบการณ์อย่างไร เคยมีปัญหาการฮุบที่ดินหรือไม่ หรือปัญหาที่พบเจอเยอะที่สุดคือ การไม่ยอมคืนโฉนดหลังจากไถ่ถอนหรือคืนเงินกู้ยืม การยื้อไม่ยอมไปจดทะเบียนไถ่ถอนหรือขยายสัญญาให้ หรือ ตั้งใจยึดที่ดิน -
การทำสัญญาต้องถูกต้องตามกฎหมาย
สัญญาขายฝากที่ดินจะต้องทำที่สำนักงานที่ดิน และระบุวันไถ่ถอน ดอกเบี้ย และ จำนวนเงินต้นที่ชัดเจน ห้ามทำสัญญากันเองกับนายทุนเด็ดขาด รวมถึงการขยายสัญญาขายฝากที่ดิน ก็ต้องไปจดทะเบียนขยายสัญญาขายฝากที่ดิน ที่สำนักงานที่ดินด้วยเท่านั้น การที่นายทุนไม่ยอมไปขยายสัญญาขายฝากให้ที่สำนักงานที่ดิน โดยอ้างว่าไม่เป็นไร ส่อเจตนาของนายทุนนอกระบบว่าตั้งใจจะยึดที่ดินแน่นอน (การทำสัญญาขายฝาก การขยายระยะเวลาในสัญญาขายฝาก กฎหมายระบุว่าจะมีผลเมื่อไปจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น การจดทะเบียนกันเองกับนายทุนจะถือว่าการจดทะเบียนเป็นโมฆะ) -
ตรวจสอบดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียมให้ชัดเจน
อัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมการดำเนินการ ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ให้ละเอียด บางบริษัทนายหน้าใช้ดอกเบี้ยถูกมาล่อแต่เก็บค่าธรรมเนียมแพง บางบริษัทเก็บค่าขยายสัญญาถึงครั้งละ 50,000 บาทต่อปี หรือ บางไฟแนนซ์มีค่าขยายสัญญารายปีเพิ่มอีก ปีละ 10% ก็มี หรือ บางนายหน้าเก็บค่าเดินทางครั้งละ 40,000 บาท บางนายหน้านอกระบบมีเก็บค่าไถ่ถอนก่อนกำหนด โดยพวกนี้จะแจ้งตอนจะขยายสัญญาหรือไถ่ถอน ถ้าไม่ยอมจ่ายก็ไม่ยอมไปจดทะเบียนขยายสัญญาหรือไถ่ถอนให้ -
เลือกบริษัทขายฝากที่มีความยืดหยุ่นและซื่อสัตย์
บริษัทขายฝากที่ดินพร้อมให้คำปรึกษา และ ช่วยเหลือเจ้าของที่ดินให้ปลอดหนี้เร็วที่สุด โดยไม่ประสงค์ที่จะยึดทรัพย์
เอกสารที่ใช้ในการขายฝากที่ดิน
ตามข้อกำหนดของกรมที่ดิน (การจดทะเบียนขายฝาก ต้องทำที่กรมที่ดิน ทำกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น ห้ามทำกันเองกับนายทุนเด็ดขาด)
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชนตัวจริง
- ทะเบียนบ้านตัวจริง
- โฉนดที่ดิน / โฉนดคอนโดห้องชุด ตัวจริง
- หนังสือรับรองการปลอดภาระ (สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในโครงการจัดสรร คอนโด หมู่บ้าน)
- หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (กรณีสมรสแล้ว) – หากมีการหย่าหรือคู่สมรสเสียชีวิต จะต้องนำใบหย่าหรือใบมรณะบัตรไปด้วย
ข้อควรระวังก่อนทำสัญญา
ระหว่างการทำสัญญาขายฝากที่กรมที่ดิน เจ้าของโฉนดต้องระวังเรื่องความถูกต้องของเอกสาร
- อ่านสัญญาให้ครบถ้วน – เอกสารสัญญาที่จดทะเบียนเป็น “สัญญาขายฝาก” ตามที่ตกลงกันเท่านั้น มีนายทุนนอกระบบหรือนายหน้านอกระบบบางคน หลอกทำเป็นการ “จดทะเบียนขาย” ทำให้เจ้าของที่ดินโดนหลอก และเสียที่ดินไปโดยที่ไถ่ถอนกลับมาไม่ได้ การขายที่ดิน และ การขายฝากที่ดิน ไม่เหมือนกันและข้อกฎหมายต่างกันโดยสิ้นเชิง
- ตรวจสอบวันครบกำหนดไถ่ถอน – วันครบกำหนดสัญญาขายฝาก สำคัญมาก เพราะเป็นวันสุดท้ายที่สามารถมาไถ่ถอนหรือจดทะเบียนขยายสัญญาขายฝากต่อไปอีกได้ ดังนั้น เจ้าของที่ดินต้องทราบว่าววันครบกำหนดเป็นวันไหน ตรงตามที่ตกลงกันหรือไม่
- ตรวจสอบอัตราดอกเบี้ย ว่าตรงตามที่ตกลง – อัตราดอกเบี้ยตามกฎหมายกำหนดของการกู้ยืม เช่น การขายฝาก จะเท่ากับ ร้อยละ 15 ต่อปี (15% ต่อปี) หรือ ร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ( 1.25% ต่อเดือน) เท่านั้น การเก็บดอกเบี้ยเกินกว่านี้ ถือว่าผิดกฎหมาย
- ถ่ายสำเนาสัญญาเก็บไว้ทุกหน้า – สัญญาขายฝากที่จดทะเบียนที่กรมที่ดิน จะมี 3 ฉบับ เนื้อหาข้อความตรงกัน โดยจะเก็บไว้ฝ่ายละฉบับ คือ ฉบับสำนักงานที่ดิน ฉบับของผู้รับฝาก ฉบับของเจ้าของที่ดิน และ ควรถ่ายสำเนาโฉนดที่ได้ทำการจดทะเบียนไว้ด้วย
- ตรวจสอบว่าได้รับเงินครบถ้วนตามที่ตกลงกัน และตรงกับที่ระบุในสัญญาขายฝาก
ถาม / ตอบ ที่พบบ่อย
เอาที่ดินขายฝาก ที่ไหนดี ? ขายฝากที่ดิน ที่ไหนปลอดภัย ?
Q: ขายฝากต่างจากจำนองอย่างไร?
A: การขายฝาก และ การจำนอง เป็นเครื่องมือในการกู้ยืมที่ถูกต้องตามกฎหมาย โดย การขายฝาก จะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ไปฝากกับผู้รับฝาก และเจ้าของที่ดินมีสิทธิ์ไถ่คืนหรือขยายสัญญามากสูงสุด 10 ปี ส่วนการจำนองยังคงกรรมสิทธิ์เป็นของผู้จำนอง หากมีการผิดนัดชำระดอกเบี้ยหรือเงินต้น ผู้รับจำนองมีสิทธิฟ้องร้องขายทอดตลาดทรัพย์นั้น (เหมือนกระบวนการของธนาคาร) ดังนั้นการตัดสินว่าที่ดินแปลงนี้ต้องเป็น การขายฝากหรือจำนอง จะขึ้นกับวงเงินและความเสี่ยงของที่ดินแปลงที่นำมาค้ำประกัน โดยทั้งสองรูปแบบ กฎหมายกำหนดดอกเบี้ยไว้สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปีเท่ากัน
Q: ขายฝากที่ดินต่างจังหวัดได้ไหม?
A: ได้ เพียงแค่ไปทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ ที่โฉนดที่ดินตั้งอยู่ โดยสามารถดูได้จากด้านขวาบนโฉนดที่ดินว่าอยู่อำเภอไหน และโทรสอบถามกับสำนักงานที่ดินจังหวัดว่าอำเภอนี้ โฉนดที่ดินต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานสาขาได้ เพราะว่าสำนักงานที่ดินแต่ละสาขามีพื้นที่รับผิดชอบหลายอำเภอรวมกัน
Q: การขายฝากที่ดิน มีความเสี่ยงไหม?
A: การขายฝาก มีความเสี่ยง 2 กรณี คือ 1. หากไม่สามารถไถ่ถอนหรือจ่ายดอกเบี้ยตามกำหนด และ 2. ทำขายฝากจำนองกับผู้รับฝากที่ไม่ซื่อสัตย์ (นายทุนนอกระบบ) ในกรณีแรก ก่อนการทำสัญญาขายฝาก เจ้าของที่ดินต้องคำนวณความสามารถในการชำระดอกเบี้ย หรือ วางแผนในการไถ่ถอนเงินกู้ยืมให้ได้ และ ในกรณีหลัง เจ้าของที่ดินต้องวิเคราะห์เลือกทำการขายฝากที่ดินกับผู้รับฝาก บริษัทรับจำนองขายฝาก ที่น่าเชื่อถือ ช่วยเหลือจริง ไม่ประสงค์ยึดที่ดิน และ ดอกเบี้ยตามกฎหมายกำหนด ถูกกฎหมาย มิตรเมืองไทย ยินดีให้คำปรึกษาเจ้าของที่ดินเพื่อปิดความเสี่ยงในการขายฝาก ให้การขายฝากเป็นธุรกรรมที่ปลอดภัย
Q: เอาที่ดินขายฝาก ที่ไหนดี
A: มิตรเมืองไทย เป็นกลุ่มทุนรับขายฝาก รับจำนอง ที่ช่วยเหลือคนไทย ดอกเบี้ยตามกฎหมายกำหนดเริ่มต้นที่ 9%-15% ต่อปี ( 0.75%-1.25% ต่อเดือน) ทางเลือกช่วยเหลือคนไทยที่ต้องการเงินทุนผ่านการขายฝากจำนองที่ดิน บ้าน คอนโด โดยไม่ดูเครดิตบูโร ไม่ต้องเดินสเตทเมนต์บัญชี พิจารณาวงเงินได้เร็ว ผ่านการประเมินมูลค่าตามมาตรฐานสถาบันการเงิน รับปิดหนี้นอกระบบ ปิดหนี้นายทุนนอกระบบ เปลี่ยนทุน ลดภาระดอกเบี้ย ให้คำปรึกษาฟรี ช่วยให้คนไทยปลดภาระหนี้ได้ไวขึ้น
Q: ขายฝากที่ดิน ที่ไหนปลอดภัย
A: มิตรเมืองไทย ช่วยให้การขายฝากที่ดิน บ้าน คอนโด เป็นเรื่องที่ปลอดภัยมากขึ้น เป็นบริษัทจดทะเบียนถูกต้อง ไม่มีนโยบายยึดทรัพย์ ให้ดอกเบี้ยที่ถูก ตามกฎหมายกำหนด เริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน อีกทั้งยังจดทะเบียนขายฝากกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดินถูกต้องทุกขั้นตอน ช่วยคนไทยลดภาระ ปลอดภัย เข้าถึงแหล่งเงินทุนที่ถูกกฎหมาย
สรุป
มิตรเมืองไทย ช่วยให้ การขายฝากที่ดินเป็นช่องทางที่ช่วยเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินได้รวดเร็ว การเลือกว่าจะเอาที่ดินขายฝาก ที่ไหนดี ต้องใช้ความรอบคอบ ตรวจสอบผู้รับฝากให้ดี อ่านสัญญาอย่างละเอียด และเลือกบริษัทหรือผู้ให้บริการที่มีความน่าเชื่อถือ ไม่มีการหมกเม็ด หรือ ค่าธรรมเนียมแอบแฝง หากคุณดำเนินการด้วยความระมัดระวัง โอกาสในการได้ประโยชน์ก็จะมากขึ้น และช่วยให้คุณสามารถแก้ไขปัญหาทางการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ ควรศึกษาให้รอบด้าน เพื่อป้องกันการเสียที่ดินอันเป็นทรัพย์สินอันมีค่าไปอย่างไม่ตั้งใจ