ขายฝาก คือ เงินทุนทางเลือก ต่างจากการขายอย่างไร?

เจ้าของทรัพย์จะเลือกอย่างไร ระหว่าง ขายฝากที่ดิน หรือ ขายที่ดิน?

              โดยทั่วไปแล้วเมื่อเจ้าของที่ดินต้องการเงินทุน จะต้องตัดสินใจว่าต้องการเงินทุนในรูปแบบไหน การกู้ยืม การขายฝากที่ดิน หรือ การขายที่ดินไปเลย แต่ทั้งนี้จะขึ้นกับเจ้าของที่ดินแต่ละท่าน บางท่านต้องการเงินทุนชั่วคราวที่ไม่ต้องการขายที่ดินทำกินหรือที่ดินที่ประกอบธุรกิจอยู่ออกไป หรือ บางท่านที่ต้องการขายที่ดินแต่ยังขายไม่ได้ก็สามารถเลือกวิธีนำมาขายฝากที่ดินได้ก่อนเช่นกัน

              แต่ถ้าจากมุมมองของเจ้าของที่ดิน ทั้งสองวิธีสามารถได้เงินทุนเหมือนกัน จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเหมือนกัน แต่ต่างกันที่ประเภทการจดทะเบียน และ ดอกเบี้ย หากเจ้าของทรัพย์ต้องการเงินทุนและขายที่ดินไปเลย ก็สามารถทำได้ แต่การขายที่ดิน ขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะหาผู้ซื้อมาได้ทันที ดังนั้นหากรีบขายจะเสียโอกาศในการขายได้ราคาดี แต่ถ้าเจ้าของทรัพย์ต้องการเงินทุน และไม่ต้องการเสียที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไป การที่เจ้าของที่ดินยังประสงค์ที่จะเก็บที่ดินไว้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินมรดก หรือ เป็นที่ดินทำกินที่สามารถสร้างรายได้ได้ หรือ เป็นที่ดินที่รอราคาดีค่อยขาย หรือ เพื่อปิดหนี้นอกระบบ ก็ควรเลือกการขายฝากที่ดิน แม้ว่า ค่าทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดินของการขายฝากที่ดินจะสูงกว่า แต่ก็เป็นการจ่ายเพียงครั้งเดียว หากเทียบกับที่ได้ดอกเบี้ยถูกกว่าของมิตรเมืองไทย เมื่อเทียบกับการทำธุรกรรมประเภทอื่นแล้ว การขายฝากที่ดินกับมิตรเมืองไทยก็คุ้มกว่าในระยะยาว

              ทั้งนี้ การขายฝากที่ดิน ขึ้นกับมุมมองของนายทุนด้วยว่า บุคคลที่มากู้ยืมหรือทรัพย์ที่นำมาค้ำประกันนั้น มีความเสี่ยงมากน้อยเพียงใด “มิตรเมืองไทย มีทีมงานผู้เชี่ยวชาญคอยช่วยให้คำปรึกษาขายฝากที่ดินจำนองที่ดิน ฟรี ตลอดเวลา”

กฎหมายขายฝากที่ดิน ฉบับปี 2562 คุ้มครองผู้ขายฝากที่ดินมากขึ้น

กฎหมายขายฝากที่ดินฉบับปี 2562 หรือ ชื่อเต็มเรียกว่า “พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒” จัดทำขึ้นเพื่อคุ้มครองเจ้าของที่ดินอสังหาริมทรัพย์ที่ประสงค์นำที่ดินอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์ด้านเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยมาขายฝากโดยเฉพาะ ขอสรุปตามความเข้าใจโดยสังเขปดังนี้

              กฎหมายขายฝากนี้ บังคับใช้เฉพาะการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะได้ใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการงานด้วยหรือไม่ก็ตาม การขายฝากเชิงพาณิชย์ เช่น โรงงานอุตสาหกรรม โรงแรม ไม่นับรวมอยู่ในกฎหมายฉบับนี้ และ ผู้ที่ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ใช่นิติบุคคล โดยกฎหมายได้เพิ่มความคุ้มครอง บุคคลธรรมดาที่นำที่ดินการเกษตร ที่ดินอาคารอยู่อาศัย คอนโดมิเนียม ห้องพักอยู่อาศัย ของตนมาทำการขายฝาก และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน(กรมที่ดิน) เท่านั้น ถ้าไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถือว่าสัญญาเป็นโมฆะ

              กฎหมายขายฝากฉบับใหม่นี้ได้ระบุเพิ่มเติมเพื่อคุ้มครองผู้ขายฝาก(เจ้าของที่ดิน) ดังเช่นว่า ยอดเงินสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี หมายความว่า ดอกเบี้ยห้ามเกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน และ หาก นายทุน (ผู้รับซื้อฝาก) เก็บเกี่ยวผลประโยชน์ รับค่าเช่า ขายผลผลิต ที่ได้จากที่ดินแปลงที่ขายฝากนี้ ก็ให้ถือว่ารายได้ส่วนพวกนั้นเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ด้วย ผู้ขายฝาก (เจ้าของที่ดิน) สามารถหักออกไปจากยอดสินไถ่ได้ อีกทั้ง เพื่อป้องกันนายทุนนอกระบบบีบบังคับเอาเปรียบให้ เจ้าของที่ดิน หาเงินมาคืนในระยะเวลาสั้น 10 วัน 15 วัน 1 เดือน กฎหมายขายฝากใหม่ 2562 จึงได้เพิ่มข้อกำหนดว่า การขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปี หรือ มากกว่า 10 ปีมิได้ หมายความว่า การจดทะเบียนขายฝากที่ดิน ต้องทำขั้นต่ำ 1 ปี และ สูงสุด 10 ปีเท่านั้น และ ผู้ขายฝาก (เจ้าของที่ดิน) มีสิทธิที่จะไถ่ถอนก่อนครบกำหนดเวลาเมื่อใดก็ได้

              กฎหมายขายฝากที่ดินฉบับปี 2562 ตราขึ้นเพื่อปกป้องคุ้มครองเจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) ไม่ให้โดนนายทุนนอกระบบเอาเปรียบ แต่ทั้งนี้ เจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) ควรเลือกและสอบถามถึงวิธีการขั้นตอน ดำเนินการให้ถูกต้อง ถึงได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย บทสรุปนี้เป็นไปเพียงบางมาตราของกฎหมายเท่านั้น เจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) สามารถอ่านฉบับเต็มได้ที่ลิงค์อ้างอิงด้านล่าง

อ้างอิงจากสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา : http://web.krisdika.go.th/lawChar.jsp?head=3&item=3&process=showTitleOfLaw&id=2&group=%A4&lawCode=%A4133&linkID=headLaw

หลักสำคัญของการขายฝากที่ดิน อยู่ที่ เจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) ต้องมีการส่งมอบกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ให้แก่ นายทุน (ผู้รับซื้อฝาก) แต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (ผู้ขายฝาก) มีสิทธิที่จะไถ่ถอนได้ ตลอดเวลาภายในวันก่อนครบกำหนดในสัญญาขายฝาก ดังนั้นในช่วงเวลาที่ยังขายฝากที่ดินกันอยู่ กรรมสิทธิ์จะตกแก่ผู้รับซื้อฝาก และ เมื่อเจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) ได้ทำการไถ่ถอนแล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นก็จะกลับคืนไปเป็นของเจ้าของที่ดิน (ผู้ขายฝาก) โดยอัตโนมัติ

ขายฝาก คือ เงินทุนทางเลือก ปรึกษาฟรี ทีมงานมิตรเมืองไทย

  มิตรเมืองไทย กลุ่มทุนขายฝาก ช่วยเหลือคนไทย ธุรกิจไทย มีทีมงานผู้เชี่ยวชาญ คอยให้คำปรึกษาเกี่ยวกับคำถามต่างๆ ขายฝาก คือ เงินทุนทางเลือก, ขั้นตอนการทำขายฝาก, การขายฝากที่ดิน การประเมินราคาวงเงิน การไถ่ถอน การปิดหนี้นอกระบบ ปิดหนี้ในระบบ เพิ่มวงเงิน และ การขายฝากเพื่อต่อยอดธุรกิจ

ทีมงานมิตรเมืองไทย ให้คำปรึกษาฟรี ไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆทั้งสิ้น สามารถปรึกษา การปิดหนี้นอกระบบ เปลี่ยนนายทุนขายฝาก การลดภาระดอกเบี้ย การเพิ่มวงเงิน การปรับเครดิตบูโร ไปถึง การกู้ยืมเพื่อต่อยอดธุรกิจ และ การวางแผนหมดหนี้ในอนาคต